Omkostninger ved realkreditlån: kursfradrag, gebyrer og tinglysningsafgift
Hvad koster det at optage eller omlægge et realkreditlån? Se de typiske engangsomkostninger, beregning af tinglysningsafgift og hvornår afgiften kan genbruges.
Når du optager et realkreditlån, betaler du en række engangsomkostninger ud over renten. De største er typisk tinglysningsafgiften på pantebrevet (et fast beløb plus 1,25 % af pantets hovedstol), kursfradrag eller kurtage (som regel nogle tiendedele kurspoint af hovedstolen) og lånesagsgebyr og afregningsprovision til institut og bank. På et nyt lån på 2,4 mio. kr. kan engangsomkostningerne let løbe op i 40.000–60.000 kr. Ved en omlægning er beløbet ofte meget lavere, fordi den eksisterende tinglysningsafgift som regel kan genbruges. Ingen af omkostningerne giver fradrag for privatpersoner.
Guiden hører under overblikket over realkreditlån renter.
De typiske omkostninger
| Omkostning | Hvad det er | Hvordan det beregnes |
|---|---|---|
| Tinglysningsafgift på pant | Statsafgift for at tinglyse pantebrevet | Fast beløb + 1,25 % af pantets hovedstol |
| Kursfradrag/kurtage | Institutternes og bankens betaling for at sælge obligationerne | Kurspoint af hovedstolen, fx 0,15–0,3 point |
| Lånesagsgebyr | Instituttets gebyr for at oprette lånet | Fast beløb |
| Afregningsprovision | Gebyr for udbetaling eller afregning | Ofte en procent af provenuet eller et fast beløb |
| Bankens ekspeditions- eller rådgivningsgebyr | Bankens arbejde med sagen | Fast beløb, varierer meget |
| Vurdering | Vurdering af boligen | Fast beløb eller indeholdt i lånesagsgebyret |
| Indfrielse af gammelt lån | Ved omlægning: gebyr og eventuelt opsigelse | Fast beløb + kurs ved indfrielse |
Satserne og gebyrerne varierer mellem institutter og banker og ændres løbende. Kræv en samlet oversigt i lånetilbuddet og ESIS-arket, og sammenlign ÅOP – se effektiv rente og ÅOP.
Tinglysningsafgift: regneeksempel
Afgiften for pant i fast ejendom består af en fast del og en variabel del på 1,25 % af pantets hovedstol. Fra 1. januar 2026 er det faste beløb 1.825 kr. Beløbet kan blive reguleret igen, så tjek den aktuelle sats hos Skattestyrelsen eller på tinglysning.dk.
Nyt lån på 2.400.000 kr. (illustrativt):
- Variabel afgift: 2.400.000 × 1,25 % = 30.000 kr.
- Fast afgift: ca. 1.825 kr.
- I alt ca. 31.825 kr.
Bemærk, at afgiften beregnes af hovedstolen – ikke af det beløb, du får udbetalt. Ved kurs under 100 betaler du altså afgift af kurstabet også.
Ved køb betaler du desuden tinglysningsafgift af skødet. Den beregnes efter andre satser og hører til købsomkostningerne frem for lånet.
Genbrug af afgift ved omlægning
Lægger du et realkreditlån om, kan du som regel overføre den betalte afgift fra det gamle pantebrev til det nye. Du betaler så kun den faste afgift og 1,25 % af en eventuel forhøjelse af hovedstolen.
Illustrativt eksempel: Det gamle lån har et tinglyst pant på 2.000.000 kr. Det nye lån får en hovedstol på 2.100.000 kr. (fordi det optages til kurs under 100).
- Uden genbrug: 2.100.000 × 1,25 % + 1.825 = 28.075 kr.
- Med genbrug: 100.000 × 1,25 % + 1.825 = 3.075 kr.
- Forskel: 25.000 kr.
Der er betingelser for at kunne genbruge afgiften, bl.a. om tidsfrister og om at det gamle lån bliver indfriet. Genbrug kan også være muligt, når du skifter til et andet institut. Spørg din bank, og tjek reglerne i lov om afgift af tinglysning m.v. Ved konvertering op bliver den nye hovedstol ofte lavere end den gamle, så du typisk kun betaler den faste afgift.
Samlet eksempel: nyt lån ved huskøb
Illustrativt eksempel – gebyrerne er eksempler, ikke en bestemt banks priser:
| Post | Beløb |
|---|---|
| Hovedstol | 2.400.000 kr. |
| Kursfradrag 0,2 point | 4.800 kr. |
| Lånesagsgebyr | 4.000 kr. |
| Afregning og bankens ekspedition | 6.000 kr. |
| Tinglysningsafgift | 31.825 kr. |
| Engangsomkostninger i alt | 46.625 kr. |
| Kurstab ved kurs 98,0 (lægges oven i gælden) | 48.000 kr. |
Engangsomkostningerne svarer til ca. 1,9 % af lånet. Indregnet kurstabet er forskellen mellem gæld og kontant udbetaling ca. 94.600 kr., eller ca. 3,9 %. Det er grunden til, at et lån ikke bør lægges om for at spare få kroner om måneden.
Sådan holder du omkostningerne nede
- Spørg om genbrug af pantebrevsafgift ved omlægning – det er ofte den største enkeltpost.
- Forhandl gebyrer og kursfradrag, især hvis du samler din økonomi i én bank. Bed om tilbud skriftligt.
- Undgå unødige omlægninger. Regn break-even inkl. alle omkostninger i omlægningsberegneren.
- Lån ikke mere end nødvendigt. Hver ekstra krone i hovedstol koster 1,25 % i tinglysningsafgift plus rente og bidrag.
- Saml omlægninger. Har du flere lån, kan det være billigere at lægge dem om på én gang.
Husk at kurstabet er en omkostning, selv om det ikke betales kontant – se kurs på realkreditlån. Og ingen af engangsomkostningerne giver fradrag – se rentefradrag og skat.
Ofte stillede spørgsmål
Kan jeg trække omkostningerne fra i skat?
Nej. Gebyrer, kursfradrag, kurstab og tinglysningsafgift giver ikke fradrag for privatpersoner. Kun renter og bidrag gør. Se rentefradrag og skat.
Hvorfor er der kursfradrag, når jeg også betaler gebyr?
Kursfradraget dækker salget af obligationerne, mens gebyret dækker sagsbehandlingen. Nogle banker samler det i én pris. Sammenlign derfor de samlede omkostninger.
Er tinglysningsafgiften den samme hos alle banker?
Ja, det er en statsafgift. Men bankens eget gebyr for at stå for tinglysningen varierer.
Skal jeg betale afgift, når jeg overtager sælgers lån?
Ved gældsovertagelse kan der være særlige regler. Overtagelse af lån er sjældent i dag og kræver instituttets godkendelse. Spørg din bank og boligadvokat.
Kilder
- Tinglysningsretten – digital tinglysning af pantebreve og skøder
- Skattestyrelsen – satser for tinglysningsafgift og regler om genbrug
- Retsinformation – lov om afgift af tinglysning m.v.
- Finanstilsynet – krav til lånetilbud og ESIS
