Fast rente eller rentetilpasning (F1, F3, F5)? Sådan vælger du lånetype

Et fastforrentet lån giver samme rente i hele løbetiden og ret til at indfri til kurs 100. Et rentetilpasningslån (F1, F3, F5 osv.) får ny rente hvert 1., 3. eller 5. år, når de bagvedliggende obligationer refinansieres. Variabel rente har ofte været lavere i starten, men du bærer selv risikoen for, at renten stiger. Det afgørende spørgsmål er derfor ikke, hvilken rente der er lavest i dag. Spørgsmålet er, om din økonomi kan klare den ydelse, du kan risikere ved næste rentetilpasning – og om du vil have muligheden for at konvertere op, hvis renten stiger.

Guiden er en del af overblikket over realkreditlån renter.

Lånetyperne kort

Produktnavnene varierer mellem institutterne. Se også sammenligningen af lånetyper.

Regneeksempel: fast rente mod F5

Illustrativt eksempel, lån på 2.000.000 kr. i 30 år med afdrag. Satserne er eksempler, ikke aktuelle renter:

De første fem år sparer F5-lånet ca. 870 kr. om måneden før skat – i alt ca. 52.000 kr. Fordi renten er lavere, afdrager F5-lånet også lidt hurtigere.

Efter 5 år refinansieres F5-lånet. Den nye ydelse for de resterende 25 år afhænger af renten ved auktionen (bidrag 0,85 % uændret):

I dette eksempel skal renten stige til lidt over 4 %, før F5-lånet bliver dyrere end det fastforrentede lån i perioden efter refinansieringen. Men der er også en forskel, som tabellen ikke viser: Stiger renten, falder kursen på det fastforrentede lån. Det giver dig mulighed for at konvertere op og nedbringe gælden. Den mulighed har du ikke på samme måde med F5. Se konvertering op.

Stresstest din egen økonomi

Før du vælger rentetilpasning, så regn ydelsen igennem med en rente, der er 2–3 procentpoint højere end i dag. Det kan du gøre i ydelsesberegneren ved at lægge stigningen til renten. Stil dig selv tre spørgsmål:

1. Kan husstanden betale den højere ydelse uden at skulle bruge opsparingen?
2. Hvad sker der, hvis én af jer bliver arbejdsløs eller går på barsel samtidig?
3. Har I en buffer på flere måneders faste udgifter?

Finanstilsynets regler betyder, at bankerne også selv laver en form for stresstest. I områder med store prisstigninger og ved høj gæld skal kunden kunne klare et fastforrentet lån med afdrag, selv om kunden vælger noget andet. Se lånegrænser og kreditvurdering.

Hvornår passer hvilken lånetype?

Fast rente passer ofte, når:

• du har høj belåning og et stramt budget,
• du vil kunne konvertere op, hvis renten stiger,
• du ønsker at kunne planlægge mange år frem.

Rentetilpasning eller variabel rente kan passe, når:

• belåningen er lav, eller du har en stor buffer,
• du forventer at sælge eller indfri inden for få år,
• du accepterer, at ydelsen kan stige, og har regnet på det.

Mange vælger en blanding: fx halvdelen i fast rente og halvdelen i F5. Det mindsker både risikoen ved rentestigninger og prisen ved at betale for fuld sikkerhed.

Lovbestemte sikkerhedsventiler ved rentetilpasning

Siden midten af 2010'erne har realkreditlovgivningen haft regler om forlængelse af obligationernes løbetid. Reglerne gælder, hvis en refinansieringsauktion mislykkes, eller hvis renten på kortrentelån stiger markant inden for et år. Reglerne beskytter mod, at refinansieringen går helt i stå. De beskytter dig ikke mod en højere rente i almindelighed. Læs mere i refinansieringsrisiko ved rentestigning, og tjek de præcise betingelser i lovteksten på Retsinformation.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg skifte fra variabel til fast rente senere?

Ja, ved at lægge lånet om. Det koster gebyrer, kursfradrag og eventuelt kurstab, og den faste rente, du kan få, er den, der gælder på skiftetidspunktet.

Hvornår refinansieres rentetilpasningslån?

Refinansieringen sker ved auktioner forud for terminerne. Tidspunktet for netop dit lån står i lånedokumentet og hos dit institut.

Er bidraget det samme uanset lånetype?

Nej. Rentetilpasningslån med kort binding og afdragsfrie lån har ofte højere bidragssats. Se bidragssats forklaret.

Er F-kort det samme som F1?

Nej. Kortrentelån som F-kort har typisk renten knyttet til en referencerente og fastsat hvert halve år. Vilkår og navne varierer mellem institutter, så læs produktbeskrivelsen.

Kilder

• Finanstilsynet – kreditvurdering og regler for lånetyper
• Danmarks Nationalbank – analyser af renterisiko og realkreditlån
• Retsinformation – lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.
• Nasdaq Nordic – kurser og auktionsresultater for realkreditobligationer