Konvertering op: nedbring gælden, når renten stiger – regneeksempel og faldgruber
Ved konvertering op køber du dit fastforrentede lån tilbage under kurs 100 og optager et nyt med højere rente. Se hvad det koster om måneden, og hvornår gevinsten bliver reel.
Konvertering op betyder, at du indfrier et fastforrentet lån med lav kupon ved at købe obligationerne tilbage til en kurs under 100, og samtidig optager et nyt lån med højere kupon. Gælden falder – i vores eksempel med ca. 294.000 kr. – men ydelsen stiger, fordi renten på det nye lån er højere. Konvertering op gør dig ikke rigere med det samme. Det, du køber, er en mulighed: falder renten igen, kan du konvertere ned og beholde gældsnedbringelsen. Det passer bedst, når du har råd til en højere ydelse, og forventer at blive boende i mange år.
Guiden hører under tjeklisten til at vælge realkreditlån.
Hvorfor kursen falder, når renten stiger
En obligation med 1 % i fast rente er mindre attraktiv, når nye obligationer giver 5 %. Investorerne vil derfor kun købe den til en lavere pris. Har du et fastforrentet lån, kan du købe din egen gæld tilbage til denne lave pris. Se kurs på realkreditlån.
Det gælder kun fastforrentede lån. Rentetilpasningslån har kort rentebinding, og deres kurs ligger tæt på 100.
Regneeksempel
Illustrative forudsætninger:
- Nuværende lån: restgæld 1.500.000 kr., 1 % kupon, 27 år tilbage, bidrag 0,60 %
- Kurs på den gamle obligation: 78
- Nyt lån: 5 % kupon, udbetalingskurs 98,3 efter kursfradrag, 27 år, bidrag 0,60 %
- Omkostninger: 15.000 kr. (gebyrer og fast tinglysningsafgift – ny hovedstol er lavere end det gamle pant, så der er ingen afgift af forhøjelse)
Trin 1 – hvad koster det at indfri? 1.500.000 × 0,78 = 1.170.000 kr. + 15.000 kr. = 1.185.000 kr.
Trin 2 – ny hovedstol: 1.185.000 / 0,983 = ca. 1.206.000 kr.
Trin 3 – gældsnedbringelse: 1.500.000 − 1.206.000 = ca. 294.000 kr.
Trin 4 – ydelse før skat (inkl. bidrag):
| Gammelt lån | Nyt lån | |
|---|---|---|
| Hovedstol/restgæld | 1.500.000 kr. | 1.206.000 kr. |
| Rente + bidrag | 1,6 % | 5,6 % |
| Ydelse pr. måned | ca. 5.710 kr. | ca. 7.240 kr. |
| Renter og bidrag første år | ca. 24.000 kr. | ca. 67.500 kr. |
| Afdrag pr. måned (ca.) | ca. 3.700 kr. | ca. 1.600 kr. |
Trin 5 – efter skat: Renter og bidrag stiger med ca. 43.500 kr. om året. Med en skatteværdi på ca. 29 % giver det ca. 12.600 kr. mere i fradrag, eller ca. 1.050 kr. om måneden. Ydelsen stiger derfor kun med ca. 480 kr. om måneden efter skat (1.530 − 1.050). Til gengæld afdrager du langsommere.
Hvornår bliver gevinsten reel?
Gælden på 294.000 kr. er kun "væk", hvis du også bruger den lavere gæld senere. Tre scenarier:
- Renten falder igen. Du kan konvertere det nye 5 %-lån ned til kurs 100. Den lavere gæld bliver låst fast, og du får igen en lavere ydelse. Det er det klassiske argument for konvertering op.
- Renten forbliver høj, og du beholder lånet til udløb. Så har du byttet en lav rente på en større gæld med en høj rente på en mindre gæld. Målt i kroner betaler du mere over lånets levetid. I nutidsværdi er forskellen dog mindre, fordi markedskursen netop afspejler renteniveauet.
- Du sælger boligen, mens renten stadig er høj. Så kunne du også have indfriet det gamle lån til kurs 78 ved salget. Konverteringen har så kun kostet dig omkostningerne og den højere ydelse i mellemtiden.
Der er også et skattemæssigt argument. Kursgevinsten ved at købe gælden tilbage under 100 beskattes som udgangspunkt ikke hos privatpersoner. De højere renter på det nye lån giver derimod fradrag. Det gør konvertering op en smule mere fordelagtig efter skat end før skat. Se rentefradrag og skat.
Hvem kan det passe til?
| Situation | Konvertering op? |
|---|---|
| Du har en god økonomisk margin og forventer at blive boende længe | Kan give mening – du får mulighed for at låse gevinsten, hvis renten falder |
| Du har et stramt budget | Sjældent – ydelsen stiger |
| I skal skilles, og den ene vil overtage boligen | Gælden og dens kursværdi indgår i bodelingen – få rådgivning, før I konverterer |
| Du forventer at sælge inden for få år | Sjældent – du kunne indfri til lav kurs ved salget alligevel |
| Du overvejer at gå fra lav kupon til variabel rente | Mulighed for både lavere gæld og lav ydelse, men med renterisiko – se fast rente eller rentetilpasning |
Praktisk gennemførelse
- Find fondskode og aktuel kurs for din obligation, fx via netbanken eller Nasdaq Copenhagen.
- Bed om et lånetilbud på det nye lån med samme eller kortere løbetid.
- Indfrielse sker til markedskurs ved opkøb af obligationerne. Kursen kan ændre sig, indtil handlen er gennemført. Aftal derfor, hvordan kursen fastsættes, og om det nye lån kurssikres samtidig. Se kurssikring og fastkurs.
- Ret forskudsopgørelsen – dine renteudgifter stiger.
Faldgruber
- Kun at se på gælden. Nedbringelsen er reel, men ydelsen stiger. Regn ydelsen efter skat.
- At glemme omkostningerne. Gebyrer og kursfradrag skal betales, uanset om kursen bevæger sig i din favør bagefter.
- At vente på "bunden". Ingen ved, hvornår kursen er lavest. En del gør det i flere trin.
- Forlænget løbetid. Hvis det nye lån løber 30 år i stedet for de 27 år, der var tilbage, bliver ydelsen lavere – men det skyldes den længere løbetid, ikke selve konverteringen.
Vil du regne den modsatte vej, så se konvertering ned.
Ofte stillede spørgsmål
Kan jeg konvertere op på et F5-lån?
Ikke på samme måde. Rentetilpasningslån har kort rentebinding, og kursen ligger tæt på 100, så der er ingen stor kursgevinst at hente.
Er kursgevinsten skattefri?
For privatpersoner med lån i danske kroner beskattes gevinsten ved indfrielse under kurs 100 som udgangspunkt ikke. Tjek reglerne hos Skattestyrelsen, hvis boligen også bruges erhvervsmæssigt.
Kan jeg konvertere op til et lån med kortere løbetid?
Ja. Så stiger ydelsen mere, men du bliver hurtigere gældfri. Brug ydelsesberegneren til at sammenligne.
Hvad hvis renten stiger endnu mere?
Så falder kursen på det nye lån også. Det er ikke et problem, så længe du kan betale ydelsen. Du kan i princippet konvertere op igen.
Kilder
- Nasdaq Nordic – kurser på fastforrentede realkreditobligationer
- Skattestyrelsen – kursgevinster og rentefradrag for privatpersoner
- Danmarks Nationalbank – analyser af konverteringsaktivitet
- Finanstilsynet – regler om rådgivning ved omlægning
