Sådan vælger du realkreditlån: tjekliste trin for trin
Fra budget og stresstest til lånetype, kurs, bidrag og ÅOP. En praktisk tjekliste til at vælge og sammenligne realkreditlån – ved køb og omlægning.
Vælg realkreditlån i denne rækkefølge: 1) find den ydelse, din økonomi kan bære – også hvis renten stiger, 2) vælg lånetype og afdragsprofil ud fra den risiko, du kan tåle, 3) indhent mindst to tilbud på præcis samme lånetype og løbetid, og 4) sammenlign dem på hovedstol, kontant provenu, bidragssats, engangsomkostninger og ÅOP. Den laveste rente er ikke nødvendigvis det billigste lån. Det rigtige lån er det, du stadig kan betale om fem år, og som giver dig mulighed for at handle, når renten ændrer sig.
Denne guide samler regneeksemplerne i kategorien. Brug den sammen med den interaktive tjekliste før du siger ja.
Trin 1: Kend din økonomi
Start med et budget, før du taler med banken.
- Nettoindkomst: hvad kommer der ind efter skat hver måned?
- Faste udgifter: forsikringer, institution, transport, abonnementer, andre lån.
- Boligudgifter ud over lånet: ejendomsskat, varme, el, vand, vedligehold. Til vedligehold på et hus kan man som tommelfingerregel sætte et par tusinde kroner af om måneden. Det er et skøn, ikke en norm.
- Buffer: hvor mange måneders faste udgifter har I på kontoen efter købet?
Regn derefter baglæns: Hvad må ydelsen højst være efter skat? Og hvad svarer det til før skat? Se regneeksempel på ydelse.
Trin 2: Stresstest ydelsen
Regn ydelsen med en rente, der er 2–3 procentpoint højere end den, du bliver tilbudt. Kan I stadig betale uden at bruge opsparingen, har I en fornuftig margin. Hvis ikke, er et fastforrentet lån med afdrag ofte det sikreste valg. Se fast rente eller rentetilpasning og prøv tallene i ydelsesberegneren.
Trin 3: Vælg lånetype og afdragsprofil
| Hvis ... | Overvej typisk ... |
|---|---|
| Belåningen er høj, og budgettet er stramt | Fastforrentet lån med afdrag |
| Du vil kunne nedbringe gælden, hvis renten stiger | Fastforrentet (konverterbart) lån |
| Du har lav belåning og stor buffer | Rentetilpasning (F3/F5) eller en blanding |
| Du sælger sandsynligvis inden for få år | Kortere rentebinding kan være billigere – regn det igennem |
| Du har et midlertidigt indtægtsfald | Afdragsfrihed i en kort periode – se afdragsfrihed |
Husk at reglerne for gældsatte husstande kan begrænse dine valg. Se lånegrænser og kreditvurdering.
Trin 4: Indhent sammenlignelige tilbud
- Bed om tilbud på samme lånetype, løbetid, afdragsprofil og hovedstol fra mindst to steder.
- Bed om ESIS-arket (det europæiske standardiserede informationsark) for hvert tilbud.
- Notér datoen og tidspunktet for kurserne i tilbuddet – kurser ændrer sig hver dag.
- Spørg, om banken kræver, at du flytter andre produkter (lønkonto, pension, forsikring) for at give de oplyste priser.
Trin 5: Sammenlign de rigtige tal
| Tal | Hvorfor det betyder noget | Se guide |
|---|---|---|
| Hovedstol og kontant provenu | Viser kurstab og den gæld, du faktisk får | Kurs på realkreditlån |
| Bidragssats pr. belåningstrin | Den løbende pris oven i renten | Bidragssats forklaret |
| Engangsomkostninger | Gebyrer, kursfradrag og tinglysning | Omkostninger og tinglysningsafgift |
| ÅOP | Samlet årlig pris, når alt er regnet med | Effektiv rente og ÅOP |
| Ydelse efter skat | Det, du reelt mærker på budgettet | Rentefradrag og skat |
Trin 6: Lås kursen og planlæg fremtiden
- Ved huskøb: aftal kurssikring eller kend datoen for kursfastsættelse. Se kurssikring og fastkurs.
- Se hele finansieringen af et køb i finansiering af huskøb.
- Notér kuponrenten og fondskoden, så du kan følge kursen og se, hvornår en omlægning kan betale sig. Se konvertering ned og konvertering op.
- Ret forskudsopgørelsen på skat.dk.
Eksempel: to tilbud på samme lån
Illustrativt eksempel. Familien skal låne til et hus og får to tilbud på et fastforrentet lån med afdrag i 30 år og behov for ca. 2.350.000 kr. kontant:
| Tilbud 1 | Tilbud 2 | |
|---|---|---|
| Kupon | 4,0 % | 4,0 % |
| Kurs efter kursfradrag | 97,8 | 97,9 |
| Vægtet bidragssats | 0,71 % | 0,78 % |
| Engangsomkostninger ekskl. tinglysning | 14.800 kr. | 9.500 kr. |
Tilbud 2 har lavere gebyrer og en lidt bedre kurs. Men bidraget er 0,07 procentpoint højere. På et lån på 2,4 mio. kr. er det ca. 1.700 kr. ekstra det første år – og det falder kun langsomt med restgælden. Tilbud 2 har en samlet fordel på ca. 7.700 kr. fra start: 5.300 kr. lavere gebyrer og ca. 2.400 kr. mere udbetalt. Den fordel er brugt op efter fire-fem år. Hvis du forventer at beholde lånet længe, er tilbud 1 billigst. ÅOP vil vise det samme, når du sammenligner tilbuddene over hele løbetiden.
Ofte stillede spørgsmål
Skal jeg bruge en uafhængig rådgiver?
Det kan være en god idé ved store eller komplicerede beslutninger, fx når du lægger store lån om, eller ved skilsmisse. Vælg en rådgiver, der tager et fast honorar og ikke får provision fra et bestemt institut.
Kan jeg få realkreditlån uden at have min bank?
Realkreditlån formidles ofte gennem banker, men nogle institutter tilbyder lån direkte. Du kan også få realkreditlån via en anden bank end den, du har lønkonto i.
Hvor længe gælder et lånetilbud?
Det står i tilbuddet. Bemærk at kursen i tilbuddet kun er vejledende, indtil lånet er kurssikret eller udbetalt.
Skal jeg vælge 20 eller 30 års løbetid?
Kortere løbetid giver højere ydelse, men mindre i renter i alt. Har du råd til ydelsen og en buffer, sparer du renter. Ellers kan du vælge 30 år og indbetale ekstra senere.
Kilder
- Finanstilsynet – god skik og krav til lånetilbud
- Penge- og Pensionspanelet – uvildig vejledning om lån og budget
- Forbrugerrådet Tænk – forbrugerinformation om lån og bolig
- Skattestyrelsen – forskudsopgørelse og rentefradrag
