Regneeksempel: ydelse på et realkreditlån på 2 mio. kr. – før og efter skat

Med illustrative satser – 4,0 % i rente og 0,70 % i bidrag på et fastforrentet lån i 30 år – koster et realkreditlån på 2.000.000 kr. ca. 10.700 kr. om måneden før skat det første år. Efter rentefradrag er det ca. 8.450 kr. for en enlig og ca. 8.150 kr. for et ægtepar, der deler fradraget. Et F5-lån med 3,0 % i rente koster ca. 9.850 kr. før skat, og uden afdrag falder ydelsen til ca. 8.170 kr. Men tallene ændrer sig med renten, og afdragsfriheden skal betales tilbage senere. Nedenfor ser du hvert trin i regnestykket, så du kan gentage det med dine egne tal.

Guiden hører under tjeklisten til at vælge realkreditlån. Alle satser er eksempler, ikke aktuelle markedsrenter.

Forudsætninger

Lånet betales i fire terminer om året. Bidraget beregnes af restgælden ved hver termin. For at gøre tallene sammenlignelige omregner vi til måned ved at dividere med 12.

Trin 1: Rente og afdrag (annuitet)

Et annuitetslån har en fast samlet ydelse til rente og afdrag. Med kvartalsvise terminer er ydelsen:

ydelse pr. termin = hovedstol × r / (1 − (1 + r)^−n)

hvor r er kvartalsrenten (4,0 % / 4 = 1 %) og n er antal terminer (120).

For det fastforrentede lån: 2.000.000 × 0,01 / (1 − 1,01^−120) = ca. 28.690 kr. pr. termin. I første termin går 20.000 kr. til renter (1 % af 2.000.000), og resten – ca. 8.690 kr. – er afdrag.

Trin 2: Læg bidraget oven i

Bidraget i første termin er 2.000.000 × 0,70 % / 4 = 3.500 kr. Den samlede betaling i første termin bliver ca. 32.190 kr., eller ca. 10.730 kr. om måneden.

Trin 3: Første års udgifter

Læg mærke til to ting. F5-lånet afdrager mere end det fastforrentede, fordi en mindre del af ydelsen går til renter. Og det afdragsfrie lån har de største renteudgifter og bidrag, fordi gælden ikke falder.

Trin 4: Træk rentefradraget fra

Renter og bidrag giver fradrag. Vi regner med en skatteværdi på ca. 33 % op til 50.000 kr. pr. person og ca. 25 % derover. Se rentefradrag og skat.

Enlig:

Ægtepar med fælles lån og uden andre renteudgifter (hele beløbet under grænsen på 100.000 kr. og dermed ca. 33 %):

Har I også et banklån eller billån, bliver en del af fradraget kun ca. 25 % værd, fordi grænsen bliver nået hurtigere.

Trin 5: Hvad betyder forskellene?

• Fast mod F5: F5 er ca. 520 kr. billigere om måneden efter skat for en enlig i dette eksempel. Til gengæld kan renten ændre sig om fem år. Se scenarierne i fast rente eller rentetilpasning.
• Med mod uden afdrag: Afdragsfriheden sparer ca. 2.650 kr. om måneden efter skat. Men de ca. 35.300 kr., du ikke afdrager det første år, bliver ved med at være gæld – og ydelsen stiger, når perioden slutter. Se afdragsfrihed: regler og pris.
• Kurs: Eksemplet regner med en hovedstol på 2.000.000 kr. Får du lånet til kurs 98, får du kun ca. 1.960.000 kr. udbetalt. Har du brug for 2.000.000 kr. kontant, skal hovedstolen være ca. 2.041.000 kr., og ydelsen stiger tilsvarende med ca. 2 %. Se kurs på realkreditlån.

Gør det selv

1. Find hovedstol, rente og vægtet bidragssats i dit lånetilbud.
2. Læg rente og bidrag sammen, og indtast tallene i ydelsesberegneren. Beregneren bruger månedlige terminer og giver derfor et tal, der ligger lidt fra institutternes – typisk under 1 %.
3. Tag renter og bidrag for første år fra lånetilbuddet eller beregneren, og indtast dem i beregneren til rentefradrag.
4. Træk den månedlige skattebesparelse fra ydelsen.

Skal du bruge eksemplet til et konkret huskøb, så se også, hvordan realkreditlån, banklån og udbetaling spiller sammen i finansiering af huskøb. Sammenligner du tilbud fra flere banker, så brug effektiv rente og ÅOP.

Ofte stillede spørgsmål

Hvorfor er ydelsen i mit lånetilbud anderledes?

Fordi tilbuddet bruger instituttets præcise kurs, bidragssatser pr. belåningstrin, terminsdatoer og eventuelt en første termin, der er kortere eller længere end tre måneder.

Falder ydelsen over tid?

Rente og afdrag er konstante på et annuitetslån, men bidraget falder i kroner, når restgælden falder. Samtidig falder rentefradraget, så ydelsen efter skat stiger langsomt.

Hvor meget skal jeg tjene for at låne 2 mio. kr.?

Det afhænger af husstandens øvrige gæld, udgifter og bankens kreditpolitik. Se lånegrænser og kreditvurdering.

Er ejendomsskat med i ydelsen?

Nej. Ejendomsværdiskat og grundskyld (ejendomsskatterne) betales separat og skal med i dit boligbudget.

Kilder

• Skattestyrelsen – skatteværdi af rentefradrag og forskudsopgørelse
• Finanstilsynet – regler om lånetilbud og ÅOP
• Danmarks Nationalbank – renter på nye realkreditudlån
• Nasdaq Nordic – kurser på realkreditobligationer