Afdragsfrit realkreditlån: regler, pris og hvornår det giver mening
Afdragsfrihed i op til 10 år sænker ydelsen nu, men koster mere i bidrag og renter. Se regneeksempel over 30 år og reglerne for gældsatte husstande.
Et afdragsfrit realkreditlån betyder, at du i en periode – typisk op til 10 år af lånets løbetid på 30 år – kun betaler renter og bidrag. Ydelsen bliver lavere, men gælden falder ikke, bidragssatsen er som regel højere, og når perioden udløber, skal hele lånet afdrages over den resterende løbetid. I vores eksempel nedenfor koster 10 års afdragsfrihed på et lån på 2,4 mio. kr. knap 490.000 kr. ekstra i renter og bidrag over lånets levetid. Ydelsen stiger desuden med ca. 6.600 kr. om måneden, når afdragsfriheden slutter. Afdragsfrihed er altså et værktøj til en midlertidig situation, ikke en måde at gøre boligen billigere på.
Guiden er en del af overblikket over realkreditlån renter.
Sådan virker afdragsfriheden
- Afdragsfriheden kan vælges ved optagelse eller ved omlægning og kan ofte placeres fleksibelt inden for løbetiden.
- Den samlede afdragsfrie periode er som udgangspunkt højst 10 år.
- Når perioden er brugt, afdrages lånet som et annuitetslån over den resterende løbetid. Gælden skal altså betales af over færre år.
- Mange forlænger afdragsfriheden ved at lægge om til et nyt lån med en ny afdragsfri periode. Det kræver en ny kreditvurdering og at boligens værdi og belåning tillader det. Det er ikke en ret.
Regneeksempel: med og uden afdrag
Illustrativt eksempel. Lån på 2.400.000 kr., fastforrentet med 4,0 % i rente, 30 år. Bidraget er sat til 0,70 % med afdrag og 0,90 % uden afdrag (eksempelsatser). Ydelser før skat:
| Med afdrag fra start | 10 år afdragsfrit, derefter afdrag | |
|---|---|---|
| Ydelse pr. måned år 1–10 | ca. 12.900 kr. | ca. 9.800 kr. |
| Restgæld efter 10 år | ca. 1.890.000 kr. | 2.400.000 kr. |
| Ydelse pr. måned år 11–30 | ca. 12.900 kr. (faldende bidrag) | ca. 16.400 kr. |
| Renter og bidrag over 30 år | ca. 2.035.000 kr. | ca. 2.521.000 kr. |
De første 10 år betaler du ca. 3.100 kr. mindre om måneden med afdragsfrihed – i alt ca. 370.000 kr. Men efter 10 år skylder du 510.000 kr. mere. Over hele lånets levetid betaler du ca. 486.000 kr. mere i renter og bidrag. Fra år 11 er ydelsen ca. 3.500 kr. højere om måneden end på lånet med afdrag – og 6.600 kr. højere end den ydelse, du er vant til.
Efter rentefradrag bliver forskellen mindre, fordi de ekstra renter og bidrag giver fradrag. Prøv selv med ydelsesberegneren (sæt løbetiden til 20 år for at se ydelsen efter afdragsfriheden).
Regler for hvem der kan få afdragsfrihed
Afdragsfrihed er ikke kun et spørgsmål om ønsker. Finanstilsynets regler og vejledninger om kreditvurdering begrænser afdragsfrihed for husstande med høj gæld:
- Har husstanden en samlet gæld på mere end fire gange bruttoindkomsten, og er belåningen over 60 %, er adgangen til afdragsfrihed og kort rentebinding begrænset. I praksis vil afdragsfrihed typisk forudsætte fast rente.
- I vækstområder (især hovedstadsområdet og Aarhus) skal kunden ifølge Finanstilsynets vejledning kunne betale et fastforrentet lån med afdrag, selv hvis kunden vælger en anden lånetype.
- Realkreditinstitutterne er også omfattet af tilsynsdiamanten, der bl.a. sætter grænser for andelen af afdragsfrie lån med høj belåning. Det kan påvirke institutternes villighed.
Reglerne kan blive justeret, så tjek den aktuelle vejledning hos Finanstilsynet. Se også lånegrænser og kreditvurdering.
Hvornår kan afdragsfrihed give mening?
| Situation | Kan give mening? | Hvorfor |
|---|---|---|
| Barsel, uddannelse eller kortvarigt indtægtsfald | Ofte ja | Midlertidigt behov, og ydelsen kan hæves igen bagefter |
| Du betaler dyrere gæld af i stedet (fx billån eller banklån) | Ofte ja | Gælden med højere rente forsvinder hurtigere |
| Pensionsopsparing i stedet for afdrag | Måske | Afhænger af afkast, skat og din alder – kræver rådgivning |
| Lav belåning og stor formue | Måske | Lav risiko, men regn bidragsforskellen med |
| For at "have råd" til en dyrere bolig | Sjældent | Problemet skubbes 10 år frem og bliver større |
| Til forbrug uden plan | Nej | Friværdien bliver ikke opbygget, og ydelsesspringet kommer alligevel |
Faldgruber
- Ydelsesspringet bliver glemt. Sæt datoen for udløb i kalenderen, og læs når afdragsfriheden udløber.
- Bidraget overses. Et højere bidrag på hele restgælden kan æde en stor del af den "gevinst", du havde regnet med.
- Faldende boligpriser. Uden afdrag er der ingen buffer, hvis værdien falder. Det kan gøre det svært at sælge eller lægge om.
- Forventning om ny afdragsfrihed. Bank og realkreditinstitut skal sige ja igen om 10 år, og reglerne kan være ændret.
Ofte stillede spørgsmål
Kan jeg selv afdrage på et afdragsfrit lån?
Ja, de fleste lån tillader ekstraordinære indbetalinger eller delindfrielser til terminerne. Det kan koste gebyr, og ved fastforrentede lån sker det til markedskurs, dog højst kurs 100.
Kan jeg stoppe afdragsfriheden før tid?
Ofte ja, så lånet begynder at blive afdraget. Hvordan det fungerer, afhænger af lånetypen og instituttets vilkår.
Er afdragsfrihed på banklånet det samme?
Nej. Banklån har egne vilkår, og typisk skal den dyreste gæld afdrages først. Se finansiering af huskøb.
Påvirker afdragsfrihed rentefradraget?
Du betaler flere renter, og dermed får du også mere i fradrag i kroner. Men fradraget dækker kun omkring en fjerdedel til en tredjedel af de ekstra udgifter. Se rentefradrag og skat.
Kilder
- Finanstilsynet – vejledninger om kreditværdighedsvurdering og tilsynsdiamanten
- Retsinformation – lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.
- Danmarks Nationalbank – analyser af afdragsfrie lån og husholdningernes gæld
- Penge- og Pensionspanelet – uvildig information om lån og privatøkonomi
