Fejl at undgå og officielle kilder
Når afdragsfriheden udløber: ydelsesspring, muligheder og regneeksempel
Efter 10 års afdragsfrihed skal lånet afdrages over færre år. Se hvor meget ydelsen stiger, hvorfor rentefradraget ikke hjælper, og hvilke muligheder du har.
Når afdragsfriheden på et realkreditlån udløber, skal hele restgælden afdrages over den løbetid, der er tilbage. Har du haft 10 års afdragsfrihed på et 30-årigt lån, skal gælden altså betales tilbage over 20 år i stedet for 30. På et lån på 2.400.000 kr. med 4 % i rente og 0,9 % i bidrag stiger ydelsen fra ca. 9.800 kr. til ca. 16.400 kr. om måneden – og fordi stigningen er afdrag, giver den intet ekstra rentefradrag. Du har typisk fire muligheder: begynde at afdrage, lægge om til et nyt lån med ny afdragsfrihed eller længere løbetid, indfri en del af gælden eller sælge. Start planlægningen to-tre år før.
Guiden hører under oversigten over typiske fejl med realkreditlån.
Hvorfor springet er så stort
Illustrativt eksempel:
| År 1–10 (afdragsfrit) | År 11–30 (med afdrag) | |
|---|---|---|
| Restgæld ved starten af perioden | 2.400.000 kr. | 2.400.000 kr. |
| Renter pr. måned (start) | 8.000 kr. | 8.000 kr. |
| Bidrag pr. måned (start) | 1.800 kr. | 1.800 kr. |
| Afdrag pr. måned (start) | 0 kr. | ca. 6.575 kr. |
| Ydelse pr. måned før skat | ca. 9.800 kr. | ca. 16.375 kr. |
Renter og bidrag er de samme i første termin efter udløbet – det er kun afdraget, der kommer oven i. Afdrag giver ikke fradrag. Derfor stiger ydelsen efter skat med lige så meget som før skat: ca. 6.575 kr. om måneden, eller næsten 79.000 kr. om året.
Havde lånet haft afdrag fra start, ville ydelsen have ligget på ca. 12.900 kr. hele vejen. Se sammenligningen i afdragsfrihed: regler og pris.
Dine muligheder
1. Begynde at afdrage
Hvis budgettet kan bære det, er det den enkleste og billigste løsning. Gælden falder, og bidraget falder i kroner med restgælden. Hos nogle institutter er bidragssatsen lavere på lån med afdrag. Spørg, om satsen ændres, når afdragene begynder.
2. Lægge om til et nyt lån med længere løbetid
Optager du et nyt 30-årigt lån med afdrag på restgælden på 2.400.000 kr., bliver ydelsen ca. 12.900 kr. om måneden (4 % + 0,7 % bidrag, illustrativt). Det er 3.500 kr. mindre end at afdrage over 20 år. Men du er så gældfri 10 år senere end planlagt, og du betaler renter i flere år. Hertil kommer omkostninger ved omlægningen.
3. Lægge om til et nyt lån med ny afdragsfrihed
Det er muligt for nogle, men det er ikke en ret. Det kræver:
- en ny kreditvurdering af husstandens økonomi,
- at boligens værdi og belåningsgraden tillader det,
- at reglerne for gældsatte husstande ikke begrænser det – se lånegrænser og kreditvurdering.
Ny afdragsfrihed skubber problemet 10 år frem. Har du da nået pensionsalderen, kan det være sværere at få lån.
4. Indfri en del af gælden
Har du opsparing, kan du nedbringe restgælden, inden afdragene begynder. Illustrativt: Indfrier du 200.000 kr., så restgælden bliver 2.200.000 kr., falder ydelsen over 20 år til ca. 15.000 kr. om måneden. Vurder, om du vil binde opsparingen i boligen, og hvad du giver afkald på i afkast og buffer.
5. Sælge boligen
For nogle er udløbet af afdragsfriheden en anledning til at flytte til noget mindre. Det kræver, at salgsprisen dækker gælden og omkostningerne.
Eksempel: opsparing de sidste tre år
Illustrativt. Familien sparer 2.000 kr. op om måneden i de sidste tre år af afdragsfriheden – i alt 72.000 kr. – og bruger beløbet til en delindfrielse, når afdragene begynder. Ydelsen over 20 år falder forholdsmæssigt: 72.000 / 2.400.000 × 16.375 = ca. 490 kr. om måneden. Samtidig har familien vænnet sig til at have 2.000 kr. mindre til rådighed. Springet føles derfor som ca. 4.100 kr. i stedet for 6.575 kr.
Sammenligning af mulighederne
| Mulighed | Ydelse pr. måned (eksempel) | Fordel | Ulempe |
|---|---|---|---|
| Afdrag over 20 år | ca. 16.400 kr. | Billigst samlet, gældfri som planlagt | Største ydelse |
| Nyt 30-årigt lån med afdrag | ca. 12.900 kr. | Lavere ydelse | Gæld i 10 år mere, omkostninger |
| Ny afdragsfrihed | ca. 9.800 kr. | Uændret ydelse nu | Gælden falder ikke, kræver godkendelse |
| Delindfrielse 200.000 kr. + 20 år | ca. 15.000 kr. | Mindre gæld | Binder opsparing |
Alle tal er illustrative og forudsætter uændret rente. Regn dine egne tal i ydelsesberegneren – sæt løbetiden til den resterende løbetid.
Tidsplan: to-tre år før udløb
- Find datoen for, hvornår afdragsfriheden udløber. Den står i lånedokumentet og i netbanken.
- Regn ydelsen med afdrag over den resterende løbetid.
- Lav et budget for, hvordan I klarer den højere ydelse. Skal der spares op til en delindfrielse?
- Tal med banken i god tid om mulighederne. Omlægning kræver lånetilbud og kreditvurdering.
- Ret forskudsopgørelsen, når lånet ændres.
Ofte stillede spørgsmål
Får jeg besked, før afdragsfriheden udløber?
Mange institutter sender besked, men du kan ikke regne med at få den i god tid. Hold selv øje med datoen.
Kan jeg forlænge afdragsfriheden på det eksisterende lån?
Som regel ikke ud over 10 år på samme lån. Ny afdragsfrihed kræver normalt et nyt lån.
Stiger renten, når afdragsfriheden slutter?
Nej, renten følger lånetypen. Men på et rentetilpasningslån kan en rentetilpasning falde sammen med udløbet. Så kan ydelsen stige af to grunde på én gang. Se refinansieringsrisiko ved rentestigning.
Hvad hvis jeg ikke kan betale den nye ydelse?
Kontakt banken, før du kommer i restance. Jo tidligere, jo flere muligheder. Se også klage over realkreditinstitut, hvis du mener, at du er blevet rådgivet forkert.
Kilder
- Finanstilsynet – regler om kreditvurdering og afdragsfrihed
- Danmarks Nationalbank – analyser af afdragsfrie lån
- Penge- og Pensionspanelet – budget og gæld
- Skattestyrelsen – forskudsopgørelse
