Andelsbolig, sommerhus og nybyg: hvor realkredit ikke passer – eller kun delvist

Realkredit kræver pant i fast ejendom. Derfor kan du ikke få realkreditlån til at købe en andelsbolig. En andel er en andel i en forening, ikke fast ejendom, og finansieres med et andelsboliglån i banken. Til fritidshuse (sommerhuse) må realkreditinstitutter kun låne op til 75 % af værdien (60 %, hvis huset udlejes erhvervsmæssigt), mod 80 % for helårsboliger. Ved nybyggeri finansieres byggeriet typisk med en byggekredit i banken, indtil huset er færdigt og kan belånes. Mange opdager først de forskelle, når de har budt på en bolig. Afklar finansieringen, før du byder.

Guiden hører under oversigten over typiske fejl med realkreditlån.

Overblik: hvad kan finansieres med realkredit?

Lånegrænserne fremgår af realkreditloven og tilhørende bekendtgørelser. Se også lånegrænser og kreditvurdering.

Andelsbolig: andelsboliglån i stedet for realkredit

Køber du en andel, låner du typisk i banken med pant i andelen. Pantet registreres i andelsboligbogen, som er en del af den digitale tinglysning. Andelsboliglån har ofte:

• variabel rente, som typisk er højere end realkreditrenten,
• ingen kurs og ingen obligationer – du låner kontant,
• ingen mulighed for at konvertere op eller ned,
• løbetid efter bankens politik.

Illustrativt eksempel. Andel til 1.500.000 kr. med 5 % i udbetaling. Andelsboliglån på 1.425.000 kr. med 5,5 % i rente over 30 år: ca. 8.090 kr. om måneden før skat.

Til sammenligning ville en ejerlejlighed til samme pris med 1.200.000 kr. i realkredit (4,7 % inkl. bidrag, 30 år) og 225.000 kr. i banklån (6,0 %, 20 år) koste ca. 6.220 + 1.610 = 7.830 kr. om måneden. Forskellen er ca. 260 kr. om måneden i dette eksempel. Men den afhænger helt af de satser, du får tilbudt.

Husk foreningens lån

Selv om du ikke selv har realkreditlån, har andelsboligforeningen det ofte. Foreningens lån betales via din boligafgift. Foreningens lånetype – fx variabel rente eller lån med renteswap – kan få boligafgiften til at stige. Læs foreningens årsregnskab og spørg til:

• lånetype, rentebinding og restløbetid,
• om der er afdragsfrihed, og hvornår den udløber,
• om foreningen har haft eller planlægger stigninger i boligafgiften.

Renter på dit eget andelsboliglån giver rentefradrag som negativ kapitalindkomst. Den del af boligafgiften, der dækker foreningens renter, giver ikke fradrag for dig. Se rentefradrag og skat.

Dokumenter banken typisk beder om ved køb af andel

• Foreningens seneste årsregnskab og budget
• Vedtægter og eventuelle generalforsamlingsreferater
• Oplysning om foreningens lån og eventuelle renteswaps
• Overdragelsesaftale og opgørelse over andelens pris, inkl. forbedringer og løsøre
• Dine egne lønsedler, årsopgørelse og gældsoversigt

Banken vurderer både din økonomi og foreningens. En forening med høj gæld eller usikre lån kan gøre det sværere eller dyrere at få andelsboliglån.

Fritidshus: kun 75 % i realkredit

Illustrativt eksempel. Sommerhus til 2.000.000 kr.:

Med 4,8 % inkl. bidrag i 30 år på realkreditlånet og 6,5 % i 20 år på banklånet bliver ydelsen ca. 7.870 + 2.980 = 10.850 kr. om måneden før skat. Banklånet udgør 20 % af finansieringen, men godt en fjerdedel af ydelsen. Udlejes huset erhvervsmæssigt, er grænsen 60 %, og banklånet bliver tilsvarende større.

Mange købere af fritidshuse bruger i stedet friværdi i deres helårsbolig, hvor lånegrænsen er 80 %. Det kan give en lavere rente, men øger risikoen på hjemmet. Se lån i friværdien.

Fritidshuse må som udgangspunkt ikke bruges til helårsbeboelse. Planlægger du at bo i huset hele året, skal du undersøge reglerne i kommunen. Ellers kan realkreditinstituttet behandle boligen anderledes, end du regner med.

Nybyggeri

Når du bygger nyt, udbetales realkreditlånet normalt først, når huset er færdigt og vurderet. Indtil da finansieres byggeriet med en byggekredit i banken, hvor du betaler rente af det beløb, der er trukket. Spørg om:

• hvornår realkreditlånet kan udbetales, og hvordan kursen sikres,
• hvad det koster at forlænge byggekreditten, hvis byggeriet bliver forsinket,
• om en del af lånet kan udbetales tidligere mod sikkerhed.

Se kurssikring og fastkurs.

Tjekliste før du byder

1. Er boligen fast ejendom, en andel, eller et fritidshus?
2. Hvilken lånegrænse gælder?
3. Hvor stor en del skal finansieres med banklån – og til hvilken rente?
4. Ved andelsbolig: hvordan er foreningens lån sammensat?
5. Har du en forhåndsgodkendelse, der dækker netop denne boligtype?

Har du allerede en bolig og overvejer at bruge den til at finansiere et sommerhus, så vær opmærksom på, at fejl med lån ofte først viser sig senere, fx når en afdragsfri periode slutter. Se når afdragsfriheden udløber.

Ofte stillede spørgsmål

Kan en andelsboligforening optage realkreditlån?

Ja. Foreningen ejer ejendommen og kan belåne den med realkredit. Det er foreningens lån, ikke dit.

Kan jeg få 80 % realkredit, hvis jeg flytter permanent i sommerhuset?

Det kræver, at ejendommen lovligt kan bruges som helårsbolig, fx efter kommunal tilladelse. Spørg instituttet, hvordan de vurderer ejendommen.

Er andelsboliglån dyrere end realkredit?

Ofte, men ikke altid. Sammenlign ÅOP og den samlede boligudgift inkl. boligafgift. Se effektiv rente og ÅOP.

Kan jeg bruge realkredit til at købe en grund?

Ubebyggede grunde har særlige regler og lavere lånegrænser. Spørg instituttet, hvad der gælder for netop din grund.

Kilder

• Tinglysningsretten – tinglysning af pant i fast ejendom og andelsboligbogen
• Retsinformation – realkreditloven og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
• Finanstilsynet – regler om boligkredit
• Forbrugerrådet Tænk – forbrugerinformation om andelsboliger og boligkøb