Lån i friværdien: hvornår et tillægslån giver mening – og hvornår det er en dyr fejl

Et tillægslån er et nyt realkreditlån i den friværdi, du har opbygget i boligen – forskellen mellem boligens værdi og din gæld. Renten er lav sammenlignet med forbrugslån, men lånet løber typisk op til 30 år, havner ofte i det dyreste bidragstrin, og etableringen koster tinglysningsafgift og gebyrer. Bruger du 300.000 kr. til et køkken eller en bil over 30 år, kan renter og bidrag i vores eksempel løbe op i ca. 328.000 kr. – mere end selve beløbet. Over 10 år er tallet ca. 96.000 kr. Tillægslån giver bedst mening til ting, der holder lige så længe som lånet eller øger boligens værdi, og når løbetiden passer til formålet.

Guiden hører under oversigten over typiske fejl med realkreditlån.

Hvor meget kan du låne?

Den samlede realkreditgæld må højst udgøre 80 % af helårsboligens værdi efter instituttets vurdering. Illustrativt: Bolig vurderet til 3.000.000 kr., restgæld 2.100.000 kr. (70 %). Der er plads til 300.000 kr. i realkredit, før grænsen på 80 % er nået.

Men banken skal også kreditvurdere dig. Et nyt lån øger din gældsfaktor og kan ramme reglerne for gældsatte husstande. Se lånegrænser og kreditvurdering.

Regneeksempel: samme lån, forskellig løbetid

Tillægslånet på 300.000 kr. ligger i trinnet 70–80 %, hvor bidraget er højest. Illustrativt: rente 4,5 % + bidrag 1,2 % = 5,7 %.

Løbetid	Ydelse pr. måned før skat	Renter og bidrag i alt
30 år	ca. 1.745 kr.	ca. 328.000 kr.
10 år	ca. 3.300 kr.	ca. 96.000 kr.

Den lave ydelse ved 30 år er fristende, men du betaler ca. 232.000 kr. mere i renter og bidrag end ved 10 år. Renter og bidrag giver fradrag, så forskellen efter skat er mindre – men stadig stor.

Engangsomkostninger (illustrativt):

Tinglysningsafgift: 1,25 % × 300.000 + ca. 1.825 kr. = ca. 5.575 kr.
Gebyrer og kursfradrag: fx 5.000–8.000 kr.
I alt ca. 10.000–13.500 kr., svarende til 3–4,5 % af lånet

På små tillægslån fylder de faste omkostninger meget. Se omkostninger og tinglysningsafgift.

Formålet afgør, om det er en god idé

Formål	Vurdering	Hvorfor
Energirenovering, nyt tag, tilbygning	Ofte fornuftigt	Øger eller bevarer boligens værdi, holder i mange år
Indfrielse af dyre forbrugslån	Kan være fornuftigt	Lavere rente – men afdrag hurtigt, ellers bliver gælden blot længere
Køb af fritidshus	Måske	Lavere rente end banklån, men større risiko på hjemmet – se hvor realkredit ikke passer
Bil	Sjældent over lang tid	Bilen er mindre værd længe før lånet er betalt
Ferie, forbrug	Nej	Du betaler for ferien i 30 år
Investering i aktier	Kræver særlig omtanke	Du låner med pant i boligen til en risikabel investering – få rådgivning

Risici, du skal kende

Faldende boligpriser. Med høj belåning har du ingen buffer. Falder priserne, kan gælden overstige værdien, og det bliver svært at sælge eller lægge om.
Dyrere bidrag på hele lånet. Bidraget beregnes efter belåningsgraden. Jo højere du belåner, jo dyrere trin kommer en del af gælden i. Se bidragssats forklaret.
Langvarig gæld. Gæld i boligen følger med, når du sælger. Ved salg skal den indfries, før du får friværdien ud.
Mindre fleksibilitet. Højere gæld kan begrænse dine muligheder for afdragsfrihed eller omlægning senere.

Tillægslån eller banklån over 10 år?

Illustrativt. 300.000 kr. til en tilbygning, betalt af over 10 år:

	Tillægslån i realkredit	Banklån
Sats	5,7 % inkl. bidrag	8,0 %
Ydelse pr. måned	ca. 3.300 kr.	ca. 3.640 kr.
Renter og bidrag i alt	ca. 96.000 kr.	ca. 137.000 kr.
Engangsomkostninger (eksempel)	ca. 10.000–13.500 kr.	afhænger af banken

Med samme løbetid er realkreditlånet billigst i eksemplet – også når etableringen regnes med. Det er løbetiden, ikke lånetypen, der gør tillægslån dyre, når de bruges til forbrug.

Alternativer til et tillægslån

Opsparing – ingen renter og ingen omkostninger, men husk en buffer.
Kortere realkreditlån – fx 10 eller 15 år, så løbetiden passer til formålet.
Banklån med kort løbetid – højere rente, men færre renter i alt, fordi lånet er betalt hurtigere. Banken kan kræve pant, og så skal der også betales tinglysningsafgift.
Omlægning af hele lånet – kan være en mulighed, hvis du alligevel overvejer at lægge om. Se konvertering ned.

Tjekliste før du låner i friværdien

Hvad skal pengene bruges til, og hvor længe holder det?
Hvilken løbetid matcher formålet?
Hvilket bidragstrin havner lånet i?
Hvad koster etableringen i procent af lånet?
Hvad bliver ydelsen efter skat – kan budgettet bære den, også hvis renten stiger?
Hvad er alternativet, og hvad koster det?

Regn ydelsen for forskellige løbetider i ydelsesberegneren.

Hvis du allerede har lånt i friværdien og vil klage over rådgivningen, så se klage over realkreditinstitut.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg få et tillægslån uden afdrag?

Det kan være muligt, men gælden falder så ikke, og reglerne for gældsatte husstande kan begrænse det. Se afdragsfrihed: regler og pris.

Skal jeg have en ny vurdering af boligen?

Ofte ja. Instituttet skal kende en aktuel værdi for at vide, hvor meget der kan lånes.

Er renten den samme som på mit eksisterende lån?

Nej, et nyt lån får den rente og kurs, der gælder, når det optages. Det kan være en anden lånetype og kupon end dit eksisterende lån.

Kan jeg bruge friværdien til udbetaling på en anden bolig?

Det kan være muligt, men det øger din samlede gæld, og banken vil vurdere begge boliger. Udbetalingen på 5 % skal stadig komme fra egne midler efter reglerne. Spørg banken, hvordan den vurderer lån i friværdi i den sammenhæng.

Kilder

Finanstilsynet – kreditvurdering og god skik
Tinglysningsretten – tinglysning af pantebreve
Skattestyrelsen – rentefradrag og tinglysningsafgift
Penge- og Pensionspanelet – uvildig information om lån