Hvor meget kan du låne i realkredit? Lånegrænser, 5 % udbetaling og kreditvurdering
80 % til helårsbolig, 75 % til fritidshus, mindst 5 % i udbetaling og regler om gældsfaktor. Se hvordan grænserne virker, og hvorfor kreditvurderingen ofte afgør beløbet.
Realkreditinstitutter må låne op til 80 % af værdien af en helårsbolig (hus eller ejerlejlighed) og op til 75 % af værdien af et fritidshus (60 %, hvis det udlejes erhvervsmæssigt). Det er værdien efter instituttets egen vurdering, ikke den offentlige ejendomsvurdering og ikke nødvendigvis købsprisen. Ved køb skal du selv betale mindst 5 % af købesummen. Resten – typisk op til 15 % – finansieres med et banklån. Men lånegrænsen er et loft. Hvor meget du faktisk kan låne, afhænger af bankens kreditvurdering af husstandens indkomst, gæld og rådighedsbeløb. For husstande med høj gæld begrænser Finanstilsynets regler desuden, hvilke lånetyper man kan vælge.
Guiden hører under overblikket over realkreditlån renter.
Lånegrænser efter ejendomstype
| Ejendomstype | Lånegrænse i realkredit | Bemærkning |
|---|---|---|
| Helårsbolig (parcelhus, rækkehus, ejerlejlighed) | 80 % | Mest almindelige boliglån |
| Fritidshus (sommerhus) | 75 % (60 % ved erhvervsmæssig udlejning) | Lavere grænse – resten kræver bank eller egne midler |
| Andelsbolig | Ingen realkredit til den enkelte andelshaver | Finansieres med andelsboliglån i banken |
| Landbrug | 70 % | Særlige regler |
| Kontor- og forretningsejendomme | 60 % | Erhvervsudlån |
Se mere om fritidshuse og andelsboliger i hvor realkredit ikke passer.
Lånegrænserne står i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. og tilhørende bekendtgørelser. Tjek de aktuelle regler på Retsinformation.
Regneeksempel: køb af hus
Illustrativt eksempel. Købesum 3.000.000 kr., og instituttet vurderer huset til samme beløb.
| Finansiering | Andel | Beløb |
|---|---|---|
| Egen udbetaling (mindst 5 %) | 5 % | 150.000 kr. |
| Realkreditlån (op til 80 %) | 80 % | 2.400.000 kr. i hovedstol |
| Banklån | 15 % | 450.000 kr. |
Men realkreditlånet optages måske til kurs 97,8. Så får du kun ca. 2.347.200 kr. udbetalt af de 2.400.000 kr. Banklånet skal derfor dække ca. 502.800 kr., før omkostninger, hvis udbetalingen fortsat skal være 150.000 kr. Se hele regnestykket i finansiering af huskøb.
Hvis instituttet vurderer lavere end købsprisen, fx 2.850.000 kr., er 80 % kun 2.280.000 kr. Så skal yderligere 120.000 kr. findes i banken eller i egne midler.
Kravet om 5 % udbetaling
Finanstilsynets regler om god skik for boligkredit kræver, at boligkøbere selv finansierer mindst 5 % af købesummen. Pengene skal komme fra egne midler – typisk opsparing, gave eller arv – og ikke fra selve boliglånet. Har du lånt pengene til udbetalingen et andet sted, indgår det lån i kreditvurderingen, og banken kan afvise at regne dem som egne midler. Spørg banken, hvordan den håndterer det i din sag.
Kreditvurderingen: hvad banken kigger på
Banken eller realkreditinstituttet skal vurdere, om du kan betale lånet tilbage. Typiske elementer:
- Rådighedsbeløb: hvad der er tilbage hver måned, når skat, boligudgifter, andre lån og faste udgifter er betalt.
- Gældsfaktor: husstandens samlede gæld divideret med den samlede bruttoindkomst før skat.
- Belåningsgrad: hvor stor en del af boligens værdi der lånes i alt.
- Stabilitet: ansættelsesforhold, prøvetid, selvstændig virksomhed, tidligere betalingsanmærkninger.
- Formue og buffer: opsparing efter købet.
Regler for gældsatte husstande
Finanstilsynets vejledning om kreditværdighedsvurdering ved boliglån har særlige krav:
- Gæld over fire gange indkomsten og belåning over 60 %: Adgangen til lån med afdragsfrihed og kort rentebinding er begrænset. Lånet skal typisk have fast rente eller lang rentebinding og/eller afdrag.
- Vækstområder: I områder med store prisstigninger (bl.a. hovedstadsområdet og Aarhus) skal kunden kunne betale et fastforrentet lån med afdrag – også selv om det valgte lån er billigere i starten.
Eksempel på gældsfaktor: To voksne med en samlet bruttoindkomst på 900.000 kr. køber for 4.000.000 kr. med 3.800.000 kr. i samlet gæld (realkredit + bank). Gældsfaktoren er 3.800.000 / 900.000 = 4,2, og belåningen er 95 %. Husstanden er dermed omfattet af begrænsningerne. Mange banker har desuden interne grænser for gældsfaktoren, som kan være strengere end reglerne.
Sådan forbereder du dig
- Saml lønsedler for de seneste måneder, årsopgørelser og oversigt over al gæld (inkl. billån, studielån og kreditter).
- Lav et realistisk budget med de faste udgifter i den nye bolig: ejendomsskat, forsikring, varme, vedligehold.
- Regn ydelsen med en højere rente i ydelsesberegneren.
- Indfri dyre forbrugslån før du søger, hvis du kan – det forbedrer rådighedsbeløbet.
- Få en forhåndsgodkendelse med et maksimumbeløb, før du byder på en bolig.
Se også tjeklisten til at vælge realkreditlån.
Lånegrænsen siger heller ikke noget om prisen. Den øverste del af lånet mellem 60 og 80 % koster typisk det højeste bidrag – se bidragssats forklaret. Og har du høj gæld, kan reglerne begrænse både afdragsfrihed og valget mellem fast rente og rentetilpasning. Se også afdragsfrihed: regler og pris.
Ofte stillede spørgsmål
Bruger realkreditinstituttet den offentlige ejendomsvurdering?
Nej, ikke som udgangspunkt. Instituttet laver sin egen værdiansættelse, ofte med en vurderingsmand eller en statistisk model. Den kan afvige fra både købsprisen og den offentlige vurdering.
Kan jeg låne mere end 80 % i realkredit, hvis min økonomi er god?
Nej, 80 % er lovens grænse for helårsboliger. Det, der ligger over, skal finansieres på anden måde, typisk med et banklån.
Tæller studielån med i gældsfaktoren?
Banker opgør gæld forskelligt, men al gæld indgår typisk i kreditvurderingen, også studielån og billån. Spørg din bank, hvordan de regner.
Kan jeg låne i friværdien senere?
Ja, hvis den samlede realkreditgæld holder sig inden for 80 % af en aktuel vurdering, og kreditvurderingen tillader det. Se lån i friværdien.
Kilder
- Finanstilsynet – god skik for boligkredit og vejledninger om kreditvurdering
- Retsinformation – lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. og bekendtgørelser om lånegrænser
- Vurderingsstyrelsen – offentlige ejendomsvurderinger (bruges ikke direkte til lånegrænsen)
- Danmarks Nationalbank – analyser af husholdningernes gæld
