Finansiering af huskøb: realkredit, banklån og udbetaling i et samlet regneeksempel
Sådan sættes finansieringen af et hus til 3 mio. kr. sammen – 5 % udbetaling, 80 % realkredit, banklån og omkostninger – med ydelser før og efter skat.
Et typisk huskøb i Danmark finansieres med mindst 5 % i egen udbetaling, op til 80 % i realkreditlån og et banklån til resten. Ved et hus til 3.000.000 kr. betyder det 150.000 kr. i udbetaling, et realkreditlån med en hovedstol på 2.400.000 kr. og et banklån på 450.000 kr. – hvis realkreditlånet kunne udbetales til kurs 100. Det kan det sjældent. Ved et fastforrentet lån til kurs 97,8 mangler der ca. 52.800 kr., og så bliver banklånet større. Dertil kommer lånenes omkostninger og tinglysningsafgift. Her er hele regnestykket – med illustrative tal, så du kan genbruge metoden.
Guiden hører under tjeklisten til at vælge realkreditlån. Øvrige købsomkostninger som skøde, rådgiver og forsikringer er ikke med her.
Trin 1: Fordelingen af købesummen
| Del | Regel | Beløb |
|---|---|---|
| Købesum | 3.000.000 kr. | |
| Egen udbetaling | Mindst 5 % | 150.000 kr. |
| Realkreditlån (hovedstol) | Højst 80 % af instituttets vurdering | 2.400.000 kr. |
| Banklån (hvis kurs 100) | Resten | 450.000 kr. |
Reglerne for udbetaling og lånegrænser er beskrevet i lånegrænser og kreditvurdering.
Trin 2: Kursen bestemmer, hvor meget realkreditlånet giver kontant
Illustrativt: Fastforrentet lån med 4,0 % kupon til kurs 98,0 med 0,2 kurspoint i kursfradrag.
- Kontant provenu: 2.400.000 × 0,978 = 2.347.200 kr.
- Manglende beløb i forhold til 80 %: 52.800 kr.
- Banklånet skal derfor være 450.000 + 52.800 = 502.800 kr.
Vælger du i stedet et rentetilpasningslån, der udbetales tæt på kurs 100, bliver banklånet mindre. Men så får du en anden renterisiko. Se fast rente eller rentetilpasning.
Trin 3: Lånenes omkostninger
Illustrative gebyrer (tinglysningsafgiften er en statsafgift med et fast beløb på 1.825 kr. (fra 1. januar 2026) og 1,25 % af pantets hovedstol):
| Post | Realkreditlån | Banklån |
|---|---|---|
| Tinglysningsafgift | 1.825 + 1,25 % × 2.400.000 = 31.825 kr. | 1.825 + 1,25 % × 503.000 = ca. 8.110 kr. |
| Gebyrer, afregning, ekspedition | ca. 10.000 kr. | ca. 5.000 kr. |
| I alt | ca. 41.825 kr. | ca. 13.110 kr. |
Lånenes omkostninger er i alt ca. 55.000 kr. De kan enten betales af egne midler eller lægges oven i banklånet. Lægger du dem i banklånet, stiger det til ca. 558.000 kr. – og så stiger tinglysningsafgiften på bankpantet en smule. Se omkostninger og tinglysningsafgift.
Kontanter du skal bruge i alt (hvis omkostningerne betales af egne midler): 150.000 + 55.000 = ca. 205.000 kr. plus de øvrige købsomkostninger.
Trin 4: Månedlig ydelse før skat
Illustrative satser:
| Lån | Forudsætning | Ydelse pr. måned, år 1 |
|---|---|---|
| Realkreditlån 2.400.000 kr. | 4,0 % + 0,71 % bidrag, 30 år, afdrag | ca. 12.900 kr. |
| Banklån 502.800 kr. | 6,0 % variabel, 20 år, afdrag | ca. 3.600 kr. |
| I alt | ca. 16.500 kr. |
Banklånets rente er ofte variabel og højere end realkreditrenten. Mange vælger derfor kortere løbetid eller ekstra afdrag på banklånet, så den dyreste gæld forsvinder først.
Trin 5: Ydelse efter skat
Renter og bidrag det første år:
- Realkreditlånet: ca. 112.400 kr.
- Banklånet: ca. 29.700 kr.
- I alt: ca. 142.100 kr.
Ægtepar med begge som låntagere: 100.000 × 33 % + 42.100 × 25 % = ca. 43.500 kr. om året, eller ca. 3.630 kr. om måneden. Ydelsen efter skat bliver ca. 12.870 kr. om måneden.
Enlig: 50.000 × 33 % + 92.100 × 25 % = ca. 39.500 kr. om året, eller ca. 3.290 kr. om måneden. Ydelsen efter skat bliver ca. 13.210 kr. om måneden.
Se metoden i rentefradrag og skat.
Trin 6: Hele boligbudgettet
Ydelserne er kun en del af prisen for at bo i huset. Læg til:
- ejendomsskat (ejendomsværdiskat og grundskyld),
- husforsikring og eventuel ejerskifteforsikring,
- varme, el og vand,
- vedligehold – især tag, vinduer og installationer,
- eventuelle grundejerforeningskontingenter.
Stresstest derefter hele budgettet med en højere rente på banklånet og på realkreditlånet, hvis det har variabel rente.
Valg der ændrer regnestykket
| Valg | Effekt i eksemplet |
|---|---|
| Højere udbetaling (fx 300.000 kr.) | Banklånet falder med 150.000 kr. – den dyreste gæld bliver mindre |
| Fastforrentet lån med højere kupon og kurs nær 100 | Mindre kurstab, mindre banklån, men højere ydelse på realkreditlånet |
| Rentetilpasning F5 | Lavere ydelse og mindre banklån nu, renterisiko senere |
| Afdragsfrihed på realkreditlånet | Lavere ydelse nu, men bruges ofte bedre på at afdrage banklånet hurtigt |
| Lavere vurdering end købsprisen | Realkreditlånet falder, banklånet stiger tilsvarende |
Ofte stillede spørgsmål
Kan jeg undgå banklånet?
Ja, hvis du kan betale mere end 20 % af købesummen selv, eller hvis købesummen er lav i forhold til din opsparing. Realkreditlånet kan aldrig dække mere end 80 % af en helårsbolig.
Hvad sker der, hvis kursen falder inden udbetalingen?
Så får du mindre kontant ud af realkreditlånet, og banklånet skal dække forskellen. Det kan du undgå med kurssikring. Se kurssikring og fastkurs.
Skal jeg have realkredit og bank samme sted?
Det er almindeligt, at banken formidler realkreditlånet, men du kan godt indhente tilbud fra flere banker. Se tjeklisten.
Hvordan sammenligner jeg det samlede tilbud?
Bed om ÅOP for både realkreditlån og banklån, og se på den samlede månedlige ydelse efter skat. Se effektiv rente og ÅOP og regneeksempel på ydelse.
Kilder
- Finanstilsynet – krav om 5 % udbetaling og god skik for boligkredit
- Tinglysningsretten – tinglysning af pantebreve og skøde
- Skattestyrelsen – tinglysningsafgift, rentefradrag og ejendomsskat
- Penge- og Pensionspanelet – budget og boligkøb
