Bidragssats på realkreditlån: sådan beregnes bidraget efter belåning og lånetype

Bidragssatsen er den årlige procent af restgælden, som du betaler til realkreditinstituttet oven i obligationsrenten. Satsen afhænger af tre ting: hvor stor en del af boligens værdi du låner (belåningsgraden), lånetypen (fast rente, rentetilpasning eller kort variabel rente) og om du afdrager. De fleste institutter opdeler lånet i trin – typisk 0–40 %, 40–60 % og 60–80 % af værdien – og den øverste del af lånet koster mest. Din samlede sats er derfor et vægtet gennemsnit, og den kan godt være 0,2–0,5 procentpoint højere eller lavere end hos naboen med samme lån.

Guiden hører under overblikket over realkreditlån renter.

Hvad bidraget dækker

Bidraget er instituttets indtægt. Det skal dække administration, kapitalkrav og risikoen for tab, hvis låntagere ikke kan betale. Renten går derimod videre til de investorer, der ejer obligationerne. Derfor kan du ikke forhandle renten, men du kan undersøge bidraget, sammenligne det mellem institutter og i nogle tilfælde opnå rabat.

Bidraget betales sammen med ydelsen ved hver termin og beregnes af restgælden, ikke af den oprindelige hovedstol. Når du afdrager, falder bidraget i kroner – også selv om satsen er uændret.

Sådan trappes satsen op – regneeksempel

Illustrativt eksempel med en bolig vurderet til 3.000.000 kr. af instituttet og et lån med en restgæld på 2.400.000 kr. (80 %). Satserne er eksempler for et fastforrentet lån med afdrag:

Den vægtede sats er 17.100 / 2.400.000 = 0,7125 %. Bemærk, at den øverste femtedel af lånet står for næsten 40 % af bidraget.

Hvad hvis du kun låner 60 %? Med et lån på 1.800.000 kr. falder trinnet på 60–80 % væk: 5.400 + 5.100 = 10.500 kr. om året, og den vægtede sats bliver 0,58 %. De ekstra 600.000 kr. i realkredit koster altså 6.600 kr. om året i bidrag alene – svarende til 1,10 % – oven i renten.

Lånetype og afdrag påvirker satsen

Institutterne offentliggør satser for hver lånetype. Mønsteret er typisk det samme:

Forskellen er størst i trinnet 60–80 %. Det er en af grundene til, at et rentetilpasningslån med lav kuponrente ikke altid er så meget billigere, som renten alene antyder. Se fast rente eller rentetilpasning.

Når belåningsgraden ændrer sig

Belåningsgraden er restgæld divideret med boligens værdi. Den ændrer sig, når du afdrager, og når boligens værdi stiger eller falder.

• Afdrag over tid: Efter 10 års afdrag på et 30-årigt lån på 2.400.000 kr. med 4 % i rente er restgælden ca. 1.890.000 kr. Er boligen stadig 3.000.000 kr. værd, er belåningen faldet fra 80 % til 63 %. Hvis instituttet genberegner bidraget, flyttes en del af gælden ned i et billigere trin.
• Stigende boligpriser: En højere værdi kan sænke din belåningsgrad. Men instituttet bruger sin egen vurdering, og det er ikke givet, at den opdateres automatisk.
• Faldende boligpriser: En lavere værdi kan øge belåningsgraden. Dine lånebetingelser beskriver, om og hvornår instituttet kan ændre bidraget.

Kan bidragssatsen ændres, efter du har fået lånet?

Ja. Bidraget er ikke låst på samme måde som renten på et fastforrentet lån. Lånebetingelserne giver normalt instituttet ret til at ændre satserne med varsel, fx hvis kapitalkrav eller risiko ændrer sig. Institutterne har tidligere hævet bidragssatserne flere gange. Får du varsel om en forhøjelse, har du mulighed for at lægge lånet om til et andet institut. Men husk at regne omkostningerne med – se omkostninger og tinglysningsafgift.

Nogle institutter er helt eller delvist ejet af foreninger, der udbetaler rabatter eller tilskud til låntagerne. Sådanne ordninger kan ændres eller ophøre. Regn derfor med dem som en bonus, ikke som en fast del af prisen.

Tjekliste: spørgsmål om bidrag

1. Hvad er bidragssatsen i hvert belåningstrin for netop den lånetype, jeg får tilbudt?
2. Hvad er den vægtede sats på mit lån i dag?
3. Hvad koster det i bidrag at vælge afdragsfrihed i stedet for afdrag?
4. Hvordan og hvornår genberegnes min belåningsgrad?
5. Hvilket varsel gælder for ændring af bidragssatsen?
6. Er der rabatordninger, og hvad er betingelserne?

Indtast rente plus vægtet bidrag i ydelsesberegneren for at se ydelsen. Se også kurs på realkreditlån og lånegrænser og kreditvurdering.

Ofte stillede spørgsmål

Giver bidrag rentefradrag?

Ja. Bidrag til realkreditinstituttet behandles som en renteudgift og indgår i din negative kapitalindkomst. Se rentefradrag og skat.

Kan det betale sig at indfri trinnet over 60 %?

Det afhænger af alternativet. Bruger du opsparing, sparer du rente og bidrag på den del, men mister afkastet og en buffer. Bruger du et banklån, er renten typisk højere end realkredit, selv med det højeste bidragstrin.

Hvorfor er bidraget på afdragsfrie lån højere?

Fordi gælden ikke falder, og risikoen for instituttet derfor er højere over tid. Se afdragsfrihed: regler og pris.

Hvor finder jeg institutternes satser?

Institutterne offentliggør deres bidragssatser på deres hjemmesider og i lånetilbuddet. Sammenlign altid samme lånetype og belåningsgrad.

Kilder

• Finanstilsynet – tilsyn med realkreditinstitutter og regler om god skik
• Finans Danmark – brancheorganisation med baggrundsviden og statistik om realkredit
• Danmarks Nationalbank – analyser af bidragssatser og realkreditmarkedet
• Det Finansielle Ankenævn – klager over realkreditinstitutter, fx om bidragsforhøjelser