Kurs på realkreditlån: hovedstol, kursværdi og kurstab forklaret med tal

Kursen er den pris, som obligationerne bag dit realkreditlån sælges til, målt i kroner pr. 100 kr. pålydende. Låner du til kurs 97, får du 97 kr. udbetalt for hver 100 kr., du skylder. Forskellen er kurstab: det lægges oven i gælden, du betaler renter af det, og det giver ikke fradrag for privatpersoner. Til gengæld betyder en kurs under 100, at du senere kan indfri lånet billigere end den pålydende gæld, hvis renten stiger – og kurs 100 er det højeste, du nogensinde skal betale for at indfri et almindeligt fastforrentet lån.

Guiden er en del af overblikket over realkreditlån renter.

Hovedstol, kursværdi og provenu

Tre begreber, der ofte blandes sammen:

Regneeksempel (illustrativt): Du har brug for 1.950.000 kr. kontant. Obligationen handles til kurs 97,5, og instituttet tager et kursfradrag på 0,2 kurspoint. Den effektive udbetalingskurs er 97,3.

Nødvendig hovedstol = 1.950.000 / 0,973 = ca. 2.004.100 kr.

Du skylder altså ca. 54.100 kr. mere, end du får udbetalt, før gebyrer og tinglysningsafgift. Institutterne runder normalt hovedstolen op til et helt beløb.

Hvorfor er kursen ikke 100?

Et fastforrentet lån har en fast kuponrente, fx 3,5 % eller 4 %. Hvis markedsrenten er lidt højere end kuponen, vil investorerne kun betale under 100 for obligationen. Hvis markedsrenten er lavere, ville kursen stige over 100 – men fordi du har ret til at indfri til kurs 100, vil investorerne sjældent betale meget mere end ca. 100. Derfor lukker institutterne typisk en obligationsserie for nye lån, når kursen nærmer sig 100, og åbner en serie med lavere kupon.

Det betyder, at nye fastforrentede lån næsten altid optages til en kurs lidt under 100. Ved rentetilpasningslån ligger kursen ved udstedelse som regel tæt på 100, fordi renten fastsættes ved auktionen.

Kursen efter du har optaget lånet

Efter udbetalingen ændrer kursen sig med markedsrenten:

• Renten falder: Kursen stiger mod 100. Du kan indfri til kurs 100 og optage et nyt lån med lavere kupon – en konvertering ned.
• Renten stiger: Kursen falder, fx til 85. Du kan købe obligationerne tilbage til 85 og dermed nedbringe gælden – en konvertering op.

Begge muligheder gælder for konverterbare fastforrentede lån. Se konvertering ned og konvertering op.

Lav kupon og lav kurs eller højere kupon og højere kurs?

Ofte får du tilbudt to fastforrentede lån med forskellig kupon. Illustrativt eksempel med behov for 1.950.000 kr. kontant og 30 år (ydelser uden bidrag):

Lån A har den laveste ydelse – ca. 240 kr. mindre om måneden. Til gengæld er gælden ca. 73.000 kr. højere fra starten, og du betaler bidrag af den højere hovedstol (med 0,71 % i bidrag ca. 500 kr. ekstra om året).

Hvad der er billigst, afhænger af, hvad der sker med renten:

• Renten stiger: Lån A's kurs falder mest. Du kan købe gælden tilbage billigere, og fordelen ved den lave kupon bliver større.
• Renten falder: Lån B når kurs 100 hurtigst, og du kan konvertere ned. Med lån A skal renten falde mere, før en konvertering giver mening.
• Renten er uændret, og du sælger efter fem år: Begge lån indfries til markedskurs, og forskellen bliver lille.

Brug ydelsesberegneren med hver hovedstol og kupon plus bidrag, og bed om ÅOP for begge – se effektiv rente og ÅOP.

Kursrisiko ved køb: tiden mellem tilbud og udbetaling

Ved et huskøb går der ofte uger mellem lånetilbud og udbetaling. Falder kursen i mellemtiden, får du mindre ud for samme hovedstol, og banklånet skal dække hullet. Det kan du sikre dig mod med en kurssikring eller fastkursaftale. Se kurssikring og fastkurs.

Eksempel: En hovedstol på 2.000.000 kr. og et kursfald fra 97,5 til 96,0 betyder 30.000 kr. mindre i provenu (2.000.000 × 1,5 / 100).

Tjekliste: kurs i lånetilbuddet

• Står både hovedstol, kurs og kontant provenu i tilbuddet?
• Hvor mange kurspoint udgør kursfradraget eller kurtagen?
• Hvilken dag fastsættes kursen – og kan den sikres?
• Er lånet konverterbart til kurs 100?
• Hvad er alternativet med en højere eller lavere kupon?

Kursen spiller også ind på bidraget, fordi bidraget beregnes af hovedstolen. En lav kurs giver en højere hovedstol og dermed lidt mere bidrag – se bidragssats forklaret. Og kurstabet indgår i engangsomkostningerne – se omkostninger og tinglysningsafgift.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg trække kurstabet fra i skat?

Nej. For privatpersoner giver kurstab på realkreditlån i danske kroner ikke fradrag, og kursgevinster ved indfrielse beskattes som udgangspunkt heller ikke. Tjek de konkrete regler hos Skattestyrelsen.

Hvad betyder kurs over 100?

Det ser du især på ældre lån med høj kupon, når renten er faldet. Ved et konverterbart lån behøver du ikke betale over 100 for at indfri – du opsiger lånet til kurs 100 med det varsel, lånebetingelserne angiver.

Hvor kan jeg se kursen på mit lån?

Kurserne på realkreditobligationer offentliggøres på Nasdaq Copenhagen. Du skal kende obligationens fondskode (ISIN), som står i dit lånedokument eller i netbanken.

Gælder kurs også for rentetilpasningslån?

Ja, men her ligger kursen typisk tæt på 100 ved udstedelse og refinansiering. Indfrielse mellem to refinansieringer sker til markedskurs. Se fast rente eller rentetilpasning.

Kilder

• Nasdaq Nordic – kurser på danske realkreditobligationer
• Danmarks Nationalbank – rente- og kursstatistik
• Skattestyrelsen – regler om kursgevinst og kurstab for privatpersoner
• Finanstilsynet – regler om lånetilbud og god skik