Konvertering ned: hvornår kan det betale sig at lægge realkreditlånet om til lavere rente?

En konvertering ned betyder, at du indfrier et fastforrentet lån til kurs 100 og optager et nyt lån med lavere kuponrente. Det kan betale sig, når besparelsen efter skat over den tid, du forventer at beholde lånet, er større end omkostningerne og den ekstra gæld, som det nye lån giver, fordi det typisk optages til kurs under 100. I vores eksempel – fra 5 % til 4 % på en restgæld på 1,8 mio. kr. – falder ydelsen med ca. 740 kr. om måneden før skat. Men målt på den pålydende gæld tager det omkring syv år at tjene omlægningen hjem. Ydelsen alene er derfor en dårlig målestok. Regn på din tidshorisont.

Guiden hører under tjeklisten til at vælge realkreditlån.

Hvornår er konvertering ned mulig?

Du har et fastforrentet, konverterbart lån, og markedsrenten er faldet, så din obligation handles til omkring eller over kurs 100.
Du opsiger lånet til indfrielse til kurs 100 ved en termin. Opsigelsen skal typisk ske ca. to måneder før terminen. Tjek fristen i dine lånebetingelser.
Det nye lån optages og kurssikres, så du kender kursen, mens opsigelsesperioden løber. Se kurssikring og fastkurs.

Ligger kursen på dit nuværende lån under 100, kan du i stedet købe obligationerne tilbage til markedskurs. Det er sjældent attraktivt ved et rentefald, men det er grundlaget for konvertering op.

Regneeksempel: fra 5 % til 4 %

Illustrative forudsætninger:

Nuværende lån: restgæld 1.800.000 kr., 5 % kupon, 26 år tilbage, indfries til kurs 100
Nyt lån: 4 % kupon, udbetalingskurs 98,3 efter kursfradrag, 26 år
Bidragssats 0,60 % på begge lån
Omkostninger: 20.000 kr. (gebyrer, fast tinglysningsafgift og lidt afgift af forhøjelsen)
Skatteværdi af rentefradrag: ca. 29 % (vægtet)

Trin 1 – ny hovedstol: (1.800.000 + 20.000) / 0,983 = ca. 1.852.000 kr. Gælden stiger altså med ca. 52.000 kr.

Trin 2 – ydelse før skat (inkl. bidrag): gammelt lån ca. 11.220 kr., nyt lån ca. 10.480 kr. Besparelse ca. 740 kr. om måneden.

Trin 3 – tabt rentefradrag: Renter og bidrag falder det første år fra ca. 99.000 kr. til ca. 84.000 kr. Du mister ca. 29 % af forskellen i fradrag – omkring 375 kr. om måneden. Besparelsen efter skat er derfor kun ca. 365 kr. om måneden. Til gengæld afdrager det nye lån hurtigere.

Trin 4 – resultat over tid (ydelser efter skat + omkostninger + restgæld ved periodens slutning):

Tidshorisont	Gevinst målt på pålydende restgæld	Gevinst hvis ny gæld kan købes tilbage til kurs 98
3 år	ca. −38.900 kr.	ca. −4.400 kr.
5 år	ca. −17.100 kr.	ca. +15.400 kr.
10 år	ca. +35.000 kr.	ca. +62.000 kr.
Hele løbetiden (26 år)	ca. +134.600 kr.	ca. +134.600 kr.

Kolonnen til højre viser situationen, hvis renten er uændret, og du sælger eller lægger om igen. Så kan du indfri det nye lån ved at købe obligationerne tilbage under kurs 100. Stiger renten, bliver det endnu billigere at indfri det nye lån. Falder renten yderligere, kan du blive nødt til at indfri til 100.

Sådan bruger du omlægningsberegneren

Omlægningsberegneren regner med samme gæld før og efter. Brug den forsigtigt:

Skriv din nuværende restgæld som gæld.
Skriv nuværende og ny rente plus bidrag.
Læg kurstabet (forskellen mellem ny hovedstol og restgæld) til omkostningerne – i eksemplet 20.000 + 32.000 = 52.000 kr.
Træk ca. 25–33 % fra den månedlige besparelse for at få et skøn efter skat.

Så får du et konservativt bud på break-even.

Tommelfingerregler – og hvorfor de er usikre

Man hører ofte, at en konvertering ned kræver et rentefald på mindst ét procentpoint. En sådan regel tager ikke højde for:

restgælden – omkostningerne er delvist faste, så store lån tjener sig hurtigere hjem,
restløbetiden – jo flere år tilbage, jo længere tid virker besparelsen,
kursen på det nye lån – kurs 99 giver mindre ekstra gæld end kurs 96,
din tidshorisont – sælger du om tre år, kan selv en god konvertering give tab,
konverteringsmuligheden fremover – et nyt lån med lav kupon giver mere at vinde ved konvertering op, hvis renten senere stiger.

Alternativer til en ren konvertering ned

Mulighed	Hvad du opnår	Hvad du skal overveje
Konvertering med samme løbetid	Lavere ydelse	Som i eksemplet
Konvertering med kortere løbetid	Samme ydelse, men hurtigere gældfri	Højere ydelse end ved fuld løbetid
Delvis konvertering	Mindre risiko, hvis renten falder yderligere	To lån at holde styr på
Skift til rentetilpasning	Endnu lavere ydelse nu	Renterisiko – se fast rente eller rentetilpasning
Vente	Mulighed for større rentefald	Kursen kan stige over 100 og rentefaldet forsvinde igen

Tjekliste før du konverterer ned

Hvad er restgæld, kupon og restløbetid på det nuværende lån?
Hvad bliver den nye hovedstol, og hvor stort er kurstabet?
Kan pantebrevsafgiften genbruges? Se omkostninger og tinglysningsafgift.
Hvad er besparelsen efter skat?
Hvor længe forventer du at blive i boligen?
Hvornår er fristen for opsigelse, og hvordan kurssikres det nye lån?

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg konvertere ned flere gange?

Ja. Hver gang renten falder nok, kan et konverterbart lån indfries til kurs 100. Men hver omlægning koster omkostninger og typisk nyt kurstab.

Skal jeg forlænge løbetiden, når jeg lægger om?

Det er et valg. Forlænger du løbetiden, falder ydelsen mere, men du betaler renter i flere år. Sammenlign med samme restløbetid for at se den reelle besparelse.

Er det skattepligtigt at indfri til kurs 100, når kursen er 102?

Nej. Indfrielse til kurs 100 er din ret ifølge lånebetingelserne. Kursen over 100 er ikke en udgift for dig.

Kan banken nægte en omlægning?

Omlægning kræver et nyt lånetilbud og en kreditvurdering, især hvis du forhøjer lånet eller ændrer lånetype. Ved en ren omlægning uden forhøjelse er det sjældent et problem.

Kilder

Nasdaq Nordic – kurser på din obligation og nye serier
Skattestyrelsen – rentefradrag og forskudsopgørelse efter omlægning
Finanstilsynet – regler om rådgivning og lånetilbud
Tinglysningsretten – tinglysning af nyt pantebrev