Fejl at undgå og officielle kilder
10 typiske fejl med realkreditlån – og hvad de koster i kroner
De dyreste fejl ved realkreditlån sker ofte efter lånevalget. Se ti typiske fejl med regneeksempler, og hvordan du undgår dem.
De dyreste fejl med realkreditlån handler sjældent om at vælge "forkert" institut. Det, der koster, er at se på renten alene og glemme bidrag og kurs, at vælge lånetype efter dagens ydelse uden at stressteste, at glemme datoen, hvor afdragsfriheden udløber, og at lægge om uden at regne kurstab og tabt rentefradrag med. Hver fejl nedenfor er vist med et illustrativt regneeksempel og en konkret måde at undgå den på. Brug listen som et tjek, før du underskriver, og igen hvert år, når du ser på dit lån.
Denne guide er indgangen til kategorien om fejl og officielle kilder.
Fejl 1: At sammenligne kuponrenter i stedet for den samlede pris
To lån med samme kupon kan koste forskelligt, fordi bidragssats, kurs og gebyrer er forskellige. Forskellen i bidrag på 0,1 procentpoint på et lån på 2,4 mio. kr. er 2.400 kr. om året – i 30 år.
Undgå det: Sammenlign ÅOP og bidragssats pr. belåningstrin. Se effektiv rente og ÅOP og bidragssats forklaret.
Fejl 2: At vælge variabel rente uden at stressteste
Et F1-lån på 1.500.000 kr. med 25 års løbetid og 2,9 % i rente plus bidrag koster ca. 7.050 kr. om måneden. Stiger satsen til 5,9 %, koster det ca. 9.600 kr. – 2.550 kr. mere om måneden fra den ene termin til den næste.
Undgå det: Regn ydelsen med 2–3 procentpoint højere rente, før du vælger. Se refinansieringsrisiko ved rentestigning.
Fejl 3: At glemme ydelsesspringet efter afdragsfrihed
På et lån på 2.400.000 kr. med 4 % i rente og 0,9 % i bidrag stiger ydelsen fra ca. 9.800 kr. til ca. 16.400 kr. om måneden, når 10 års afdragsfrihed slutter.
Undgå det: Sæt datoen i kalenderen, og læg en plan to-tre år før. Se når afdragsfriheden udløber.
Fejl 4: At lægge om uden at regne kurstabet med
En konvertering fra 5 % til 4 % kan sænke ydelsen med ca. 740 kr. om måneden og alligevel give et tab de første år. Det skyldes, at den nye hovedstol er større end den gamle restgæld, og at rentefradraget falder.
Undgå det: Regn break-even efter skat og inkl. kurstab. Se konvertering ned.
Fejl 5: At betale fuld tinglysningsafgift ved omlægning
Glemmer du at genbruge den eksisterende pantebrevsafgift, kan en omlægning af et lån på 2 mio. kr. koste ca. 25.000 kr. mere i afgift.
Undgå det: Spørg banken, om afgiften overføres. Se omkostninger og tinglysningsafgift.
Fejl 6: At bruge friværdien til forbrug
Et tillægslån på 300.000 kr. til en bil eller et køkken over 30 år kan koste mere end 320.000 kr. i renter og bidrag, hvis det ligger i det dyreste belåningstrin.
Undgå det: Afdrag over den periode, tingen holder. Se lån i friværdien.
Fejl 7: At tro, at realkredit kan bruges til alt
Andelsboliger kan ikke belånes med realkredit af den enkelte andelshaver. Fritidshuse har en lavere lånegrænse på 75 % (60 % ved erhvervsmæssig udlejning).
Undgå det: Afklar finansieringen, før du byder. Se hvor realkredit ikke passer.
Fejl 8: At glemme forskudsopgørelsen
Optager eller omlægger du et lån uden at rette forskudsopgørelsen, passer dit rentefradrag ikke. Falder renteudgifterne med 20.000 kr., og har du ikke rettet, kan det give en restskat på flere tusinde kroner.
Undgå det: Ret forskudsopgørelsen på skat.dk efter hver ændring. Se rentefradrag og skat.
Fejl 9: Ikke at reagere på bidragsforhøjelser
Når et institut varsler højere bidrag, er det tid til at undersøge alternativer. En stigning på 0,15 procentpoint på 2 mio. kr. svarer til 3.000 kr. om året.
Undgå det: Indhent tilbud fra et andet institut, og regn omkostningerne ved skiftet. Hvis du mener, at forhøjelsen ikke er varslet korrekt, kan du klage. Se klage over realkreditinstitut.
Fejl 10: At stole på tal uden kilde
Renter, kurser og regler ændrer sig. Artikler, sociale medier og gamle tommelfingerregler kan være forældede.
Undgå det: Tjek kurser på Nasdaq, regler hos Finanstilsynet og skat hos Skattestyrelsen. Se officielle kilder om realkredit.
Oversigt: fejl, konsekvens og modtræk
| Fejl | Typisk konsekvens | Modtræk |
|---|---|---|
| Kun kuponrente | Forkert valg af tilbud | Sammenlign ÅOP og bidrag |
| Ingen stresstest | Budgettet knækker ved rentestigning | Regn med +2–3 procentpoint |
| Afdragsfrihed glemt | Pludseligt ydelsesspring | Plan to-tre år før udløb |
| Omlægning uden kurstab | Tab i de første år | Break-even efter skat |
| Fuld tinglysningsafgift | Unødig udgift | Genbrug af pantebrevsafgift |
| Friværdi til forbrug | Lang gæld på kortlivede ting | Kort løbetid eller opsparing |
| Forkert boligtype | Manglende finansiering | Afklar før bud |
| Forskudsopgørelse | Restskat | Ret efter hver ændring |
| Bidragsforhøjelse | Stigende udgift | Indhent alternative tilbud |
| Forældede tal | Forkerte beslutninger | Officielle kilder |
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er den mest almindelige fejl?
At sammenligne lån på ydelsen eller kuponrenten alene. Den samlede pris kræver, at bidrag, kurs og omkostninger regnes med.
Hvor tit bør jeg se på mit lån?
Mindst én gang om året, og når renten har bevæget sig markant. Se især på kursen på dit lån, bidragssatsen og datoen for næste rentetilpasning eller udløb af afdragsfrihed.
Hvornår skal jeg have rådgivning?
Ved større omlægninger, ved skilsmisse eller dødsfald, ved udlejning, og hvis du har svært ved at betale. Har du betalingsproblemer, så kontakt banken tidligt. Gratis gælds- og budgetrådgivning findes også hos frivillige organisationer.
Kan jeg fortryde et lån?
Reglerne om fortrydelse og betænkningstid for boligkredit står i kreditaftaleloven. Fristerne afhænger af aftaletypen, så spørg banken, og læs dit lånetilbud.
Kilder
- Finanstilsynet – regler om god skik og kreditvurdering
- Det Finansielle Ankenævn – klager over realkreditinstitutter og banker
- Skattestyrelsen – forskudsopgørelse og rentefradrag
- Penge- og Pensionspanelet – uvildig information om lån og privatøkonomi
