Fejl at undgå og officielle kilder
Når renten stiger på et rentetilpasningslån: refinansieringsrisiko forklaret med tal
Hvad sker der med ydelsen på F1, F3 og F5, når renten stiger ved refinansieringen? Regneeksempler før og efter skat, lovens sikkerhedsventiler og hvad du kan gøre.
Et rentetilpasningslån får ny rente ved hver refinansiering. Den nye rente fastsættes ved en auktion over nye obligationer og kendes først, når auktionen er afholdt. Stiger renten, stiger ydelsen fra den ene termin til den næste – og du kan ikke konvertere op og hente en kursgevinst, som ved et fastforrentet lån. På et F1-lån på 1.500.000 kr. betyder en stigning fra 2,9 % til 5,9 % i rente plus bidrag ca. 2.550 kr. mere om måneden før skat og ca. 1.460 kr. mere efter skat. Loven har sikkerhedsventiler, hvis en auktion fejler eller renten stiger ekstremt på kort tid. De beskytter mod kaos på markedet, ikke mod højere ydelser.
Guiden hører under oversigten over typiske fejl med realkreditlån.
Sådan fungerer refinansieringen
Et rentetilpasningslån løber typisk 30 år, men obligationerne bag lånet har kortere løbetid – 1, 3 eller 5 år. Når obligationerne udløber, udsteder instituttet nye obligationer ved en auktion. Renten på de nye obligationer bliver din nye rente for den næste periode.
- F1: ny rente hvert år
- F3: ny rente hvert tredje år
- F5: ny rente hvert femte år
Dit institut oplyser datoen for næste rentetilpasning i dine lånedokumenter og i netbanken. Auktionerne holdes i ugerne før terminerne.
Regneeksempel: F1-lån, rentestigning på 1–3 procentpoint
Illustrativt eksempel. Restgæld 1.500.000 kr., 25 år tilbage, afdrag. Satsen er rente plus bidrag (bidrag 0,9 %):
| Rente + bidrag | Ydelse pr. måned før skat | Stigning mod 2,9 % |
|---|---|---|
| 2,9 % | ca. 7.050 kr. | – |
| 3,9 % | ca. 7.850 kr. | ca. 800 kr. |
| 4,9 % | ca. 8.700 kr. | ca. 1.650 kr. |
| 5,9 % | ca. 9.600 kr. | ca. 2.550 kr. |
Efter skat: En stigning på 3 procentpoint øger renteudgiften med ca. 45.000 kr. om året (3 % af 1,5 mio. kr.), eller 3.750 kr. om måneden. Med en skatteværdi på ca. 29 % får du ca. 1.090 kr. mere i fradrag om måneden. Ydelsen stiger derfor med ca. 1.460 kr. om måneden efter skat. Resten af stigningen før skat "betales" af, at du afdrager mindre end før.
Prøv med dine egne tal i ydelsesberegneren.
F5 mod fastforrentet: hvor går grænsen?
I guiden om fast rente eller rentetilpasning viser vi et lån på 2 mio. kr., hvor F5 er billigst, så længe renten efter fem år ikke stiger til mere end ca. 4,4 %. Det betyder ikke, at F5 er en dårlig idé. Det betyder, at du skal vide, hvor din grænse går, og kunne leve med at ryge over den.
Lovens sikkerhedsventiler
Efter finanskrisen blev realkreditlovgivningen ændret for at mindske risikoen ved refinansiering. Kort fortalt:
- Mislykket auktion: Kan der ikke sælges nok obligationer til at refinansiere, forlænges løbetiden på de eksisterende obligationer. Låntagerne får så en rente efter de regler, loven og lånebetingelserne fastsætter.
- Kraftig rentestigning: For lån med kort rentebinding gælder en regel om forlængelse, hvis renten ved refinansieringen stiger mere end en fastsat grænse (5 procentpoint) inden for 12 måneder.
Reglerne skal sikre, at markedet fungerer i en krise. Du kan stadig få en markant højere rente. Læs de præcise betingelser i realkreditloven på Retsinformation, eller spørg dit institut, hvordan reglerne gælder for netop dine obligationer.
Institutterne har desuden spredt refinansieringen ud på flere datoer om året, og Finanstilsynets tilsynsdiamant sætter grænser for, hvor stor en del af udlånet der må refinansieres på én gang.
Hvad kan du gøre?
| Situation | Muligheder |
|---|---|
| Rentetilpasning om under et år, og budgettet er stramt | Overvej at lægge om til fast rente eller længere rentebinding før refinansieringen |
| Renten er steget, men du kan betale | Bevar lånet. Kan du, så indbetal ekstra for at nedbringe gælden |
| Du har svært ved at betale | Kontakt banken tidligt. Spørg om omlægning, afdragsfrihed eller forlænget løbetid. Det kræver kreditvurdering |
| Du har et blandet lån | Overvej at flytte den variable del til fast rente |
Afdragsfrihed eller længere løbetid kan sænke ydelsen, men det gør gælden dyrere på længere sigt. Se afdragsfrihed: regler og pris.
Tjekliste: forbered dig på næste rentetilpasning
- Hvornår er næste refinansiering af mit lån?
- Hvad bliver ydelsen, hvis renten stiger 1, 2 og 3 procentpoint?
- Kan husstanden klare den højeste ydelse uden at bruge opsparingen?
- Hvad koster det at lægge om til fast rente nu? Se konvertering ned for metoden til at regne omkostninger.
- Er bidragssatsen på mit lån højere end på et fastforrentet lån?
- Har jeg rettet forskudsopgørelsen, så fradraget følger med?
Rentestigninger rammer ekstra hårdt, hvis de falder sammen med andre ændringer i lånet. Se når afdragsfriheden udløber. Mener du, at du ikke blev oplyst om risikoen, da du fik lånet, kan du læse om mulighederne i klage over realkreditinstitut.
Ofte stillede spørgsmål
Får jeg besked om den nye rente?
Ja, instituttet meddeler den nye rente efter auktionen. Mange institutter offentliggør desuden auktionsresultater løbende.
Kan renten blive negativ?
Det har den været på nogle korte rentetilpasningslån i perioder med negative markedsrenter. Bidraget betales stadig, så den samlede sats var positiv.
Er F5 sikrere end F1?
F5 har sjældnere rentetilpasning, så du er mindre udsat for kortsigtede rentestigninger. Men når refinansieringen kommer, kan renten være steget mere.
Hvem fører tilsyn med refinansieringen?
Finanstilsynet fører tilsyn med realkreditinstitutterne, og Danmarks Nationalbank følger refinansieringsrisikoen i sine analyser af finansiel stabilitet.
Kilder
- Finanstilsynet – tilsynsdiamanten for realkreditinstitutter
- Danmarks Nationalbank – analyser af refinansieringsrisiko
- Retsinformation – lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.
- Nasdaq Nordic – resultater fra refinansieringsauktioner
