Officielle kilder om realkreditlån: hvor du tjekker kurser, renter, regler og skat

De vigtigste officielle kilder til realkreditlån i Danmark er: Nasdaq Copenhagen for kurser på din obligation, Danmarks Nationalbank og Danmarks Statistik for renter og udlånsstatistik, Finanstilsynet for reglerne om god skik og kreditvurdering, Retsinformation for selve lovteksterne, Skattestyrelsen for rentefradrag og tinglysningsafgift, tinglysning.dk for pantebreve og tingbog, og Det Finansielle Ankenævn for klager og afgørelser om banker og realkreditinstitutter. Bruger du dem rigtigt, kan du kontrollere tallene i et lånetilbud og følge dit lån uden at være afhængig af reklamer eller tommelfingerregler.

Guiden hører under oversigten over typiske fejl med realkreditlån.

Oversigt: hvilken kilde til hvilket spørgsmål?

Nasdaq Copenhagen: kursen på dit lån

Fastforrentede realkreditlån er finansieret med obligationer, der handles på Nasdaq Copenhagen. Sådan finder du kursen:

1. Find fondskoden (ISIN) på dit lån. Den står i lånedokumentet, på terminsopkrævningen eller i netbanken.
2. Søg på fondskoden på Nasdaq Nordics hjemmeside under obligationer.
3. Se den seneste kurs. Kurs 100 betyder, at du indfrier til pålydende. Kurs under 100 betyder, at du kan købe gælden tilbage billigere.
4. Regn kursværdien: restgæld × kurs / 100.

Eksempel (illustrativt): Restgæld 1.500.000 kr., kurs 82 → kursværdi 1.230.000 kr. Forskellen på 270.000 kr. er den mulige gældsnedbringelse før omkostninger ved en konvertering op. Se konvertering op.

Husk, at du betaler bankens kursfradrag og gebyrer oven i, og at kursen ændrer sig, indtil handlen er gennemført.

Danmarks Nationalbank og Danmarks Statistik: renteniveauet

Nationalbanken offentliggør statistik over renter på nye og eksisterende udlån fra realkreditinstitutter, opdelt efter lånetype. Danmarks Statistik har tilsvarende tal i Statistikbanken. Brug statistikken til at se, om det tilbud, du har fået, ligger i nærheden af det generelle niveau. Statistikken er gennemsnit og viser ikke dit konkrete tilbud – bidragssats og belåning kan give store forskelle.

Nationalbanken udgiver desuden analyser af finansiel stabilitet og husholdningernes gæld, fx om refinansieringsrisiko og afdragsfrie lån. Se refinansieringsrisiko ved rentestigning.

Finanstilsynet og Retsinformation: reglerne

Finanstilsynet fører tilsyn med realkreditinstitutter og banker. På tilsynets hjemmeside finder du bekendtgørelser og vejledninger om:

• god skik for boligkredit, herunder kravet om mindst 5 % udbetaling,
• kreditværdighedsvurdering, herunder regler for husstande med høj gæld og vækstområder,
• tilsynsdiamanten for realkreditinstitutter.

Selve lovene – fx lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., lov om finansiel virksomhed og lov om kreditaftaler – findes på Retsinformation. Søg på lovens navn, og vælg den gældende version. Se lånegrænser og kreditvurdering.

Skattestyrelsen: rentefradrag og afgifter

På skat.dk kan du:

• rette din forskudsopgørelse efter optagelse eller omlægning,
• se de indberettede renter og bidrag på din årsopgørelse,
• finde reglerne for negativ kapitalindkomst og skatteværdien af fradraget,
• finde satserne for tinglysningsafgift og reglerne om genbrug ved omlægning.

Se rentefradrag og skat og omkostninger og tinglysningsafgift.

Tinglysning.dk: pant og tingbog

Den digitale tinglysning drives af Tinglysningsretten. Her kan du slå din ejendom op og se, hvilke pantebreve der er tinglyst – og med hvilken hovedstol. Det er nyttigt, når du vil vide, om en omlægning kan genbruge eksisterende pantebrevsafgift, eller når du vil kontrollere, at et gammelt lån er blevet aflyst efter indfrielse. Tinglysning kræver MitID.

Ankenævnene: afgørelser i lignende sager

Det Finansielle Ankenævn, der pr. 1. februar 2019 samlede Pengeinstitutankenævnet, Realkreditankenævnet og Ankenævnet for Investeringsfonde, offentliggør afgørelser. Læs et par afgørelser om samme emne, før du klager – det giver et realistisk billede af dine chancer. Se klage over realkreditinstitut.

Uvildig vejledning

Penge- og Pensionspanelet driver en hjemmeside med uvildig information om lån, budget og bolig. Forbrugerrådet Tænk har også forbrugerrettet vejledning om boligkøb og lån.

Sådan bruger du kilderne sammen – eksempel

Du har fået et tilbud på et fastforrentet lån til kurs 97,5 med 0,75 % i vægtet bidrag:

1. Nasdaq: Tjek at kursen svarer til dagens kurs på den obligation, tilbuddet bygger på.
2. Nationalbanken: Sammenlign renten med statistikken for nye fastforrentede lån.
3. Instituttets bidragssatser: Kontroller bidraget for hvert belåningstrin.
4. Skattestyrelsen: Beregn ydelsen efter skat med den rigtige skatteværdi.
5. Tinglysning.dk: Se om der allerede er tinglyst pant, som kan genbruges.

Ofte stillede spørgsmål

Hvorfor viser Nasdaq en anden kurs end mit lånetilbud?

Kurserne ændrer sig løbende i åbningstiden, og tilbuddet er beregnet på et bestemt tidspunkt. Desuden trækker banken kursfradrag fra.

Er Finans Danmark en officiel kilde?

Finans Danmark er brancheorganisationen for banker og realkreditinstitutter. Den udgiver nyttig statistik og baggrundsviden, men er en interesseorganisation, ikke en myndighed.

Hvor ser jeg institutternes bidragssatser?

Hos institutterne selv. Satserne skal også fremgå af dit lånetilbud. Se bidragssats forklaret.

Hvor finder jeg den offentlige ejendomsvurdering?

Hos Vurderingsstyrelsen. Den bruges til ejendomsskatterne, ikke som grundlag for lånegrænsen.

Kilder

• Nasdaq Nordic – kurser på realkreditobligationer
• Danmarks Nationalbank – rentestatistik og analyser
• Danmarks Statistik – Statistikbanken med udlån og renter
• Finanstilsynet – regler og vejledninger
• Retsinformation – love og bekendtgørelser
• Skattestyrelsen – rentefradrag, forskudsopgørelse og afgifter
• Tinglysningsretten – tingbog og tinglysning
• Det Finansielle Ankenævn – klager og afgørelser om banker og realkreditinstitutter
• Penge- og Pensionspanelet – uvildig information